บ้านและสวน แมกกาซีน
ไขปัญหาบ้านมือสอง
โปรแกรมคำนวณค่าไฟฟ้า

ทำสัญญาบ้านมือสอง

5 เม.ย. 2554 | 29370 views

ก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาวางมัดจำ ผู้ซื้อควรขอตรวจสอบสำเนาโฉนดทั้งด้านหน้าและด้านหลัง เพื่อดูรายละเอียดของโฉนดว่าตรงกับตัวบ้านที่เราจะซื้อ หรือสถานะในปัจจุบันว่าจำนองอยู่ที่ธนาคารไหน ตรวจสอบสำเนาบัตรประชาชนของเจ้าของที่มีชื่ออยู่ในโฉนดว่าเป็นลำดับสุดท้าย หรือก่อนจำนองกับธนาคารเพื่อตรวจสอบว่าเป็นเจ้าของจริงหรือไม่ รวมไปถึงตรวจสอบทะเบียนบ้านว่ายืนยันสิทธิ์ของเจ้าของบ้าน



จากนั้น หากท่านต้องการกู้และผ่อนบ้านกับธนาคาร ให้ทำการขอถ่ายสำเนาโฉนดเพื่อไปคุยกับนายธนาคาร เพื่อตรวจสอบว่ามีโอกาสในการขอกู้ผ่านมากน้อยแค่ไหน ถ้าธนาคารไม่มีปัญหาในการให้เงินกู้เพื่อซื้อบ้าน จึงค่อยดำเนินการติดต่อซื้อขายต่อไป เพราะถ้าท่านไม่คุยกับธนาคารไว้ก่อนหากทำการกู้ไม่ผ่าน ท่านอาจจะมีโอกาสโดนยึดเงินมัดจำในขั้นตอนของการทำสัญญาจะซื้อจะขายครับ



หลังจากนั้นถึงขั้นตอนการทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายหรือหนังสือสัญญาวางมัดจำ หลายคนอาจสงสัยว่าทำไมถึงไม่ทำหนังสือสัญญาซื้อขายเลยในทีเดียว จากประสบการณ์ส่วนตัวที่ได้ประสบพบเจอมาแนะนำว่าควรทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายหรือหนังสือสัญญาวางมัดจำก่อน เพื่อทิ้งระยะเวลาให้เราได้มีสิทธิ์และโอกาสที่จะตรวจสอบรายละเอียดที่เกี่ยวข้องกับภาระค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เจ้าของบ้านเดิมหรือผู้จะขายค้างเอาไว้ โดยอาจเผื่อระยะเวลาในการตรวจสอบไว้สัก 1 เดือน



หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายหรือหนังสือสัญญาวางมัดจำสามารถหาซื้อได้จากร้านขายหนังสือและอุปกรณ์เครื่องเขียน หรือหาดาวน์โหลดได้จากทางอินเทอร์เนต ซึ่งเราจะต้องมาทำการแก้ไขรายละเอียดให้เหมาะสมกันเราอีกที โดยรายละเอียดที่สำคัญที่ต้องระบุไว้ในหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายมีดังต่อไปนี้

1. ลักษณะของบ้าน (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวเฮาส์ ห้องแถว อาคารพาณิชย์) จำนวนชั้น
2. บ้านเลขที่ ถนน ซอย ตำบล อำเภอ จังหวัด
3. ตั้งอยู่บนโฉนดที่ดินเลขที่ ตำบล อำเภอ จังหวัด
4. ราคาตกลงซื้อขาย
5. จำนวนเงินวางมัดจำครั้งที่ 1
6. ค่าใช้จ่ายในการโอนว่าฝ่ายไหนจะเป็นผู้ออก(โดยส่วนใหญ่ผู้ขายจะเป็นผู้ออกซึ่งค่าใช้จ่ายนี้มักจะรวมอยู่ในราคาขายอยู่แล้ว) หรือจะจ่ายกันคนละครึ่ง
7. ระยะเวลาในการนัดเพื่อไปทำหนังสือสัญญาซื้อขาย
8. เงื่อนไขข้อความระบุถึงการผิดสัญญา เช่นหากผู้จะซื้อทำผิดสัญญาให้ผู้จะขายสามารถยึดเงินมัดจำได้ หรือหากผู้จะขายทำผิดสัญญาต้องทำการคืนเงินมัดจำพร้อมทั้งดอกเบี้ยในอัตราเท่ากับอัตราเงินฝากของธนาคาร
9. ชื่อผู้จะซื้อ ชื่อผู้จะขาย ชื่อพยานฝ่ายละ 2 คนเป็นอย่างน้อย พร้อมทั้งลายเซ็นกำกับ
10. ติดอากรแสตมป์เพื่อให้สัญญานั้นมีความสมบูรณ์ทางกฎหมาย

การทำหนังสือสัญญาซื้อขายอาจนัดไปทำสัญญากันที่บ้านของผู้ขายที่อาศัยอยู่ในปัจจุบัน เผื่อมีปัญหาจะได้ติดตามได้ในภายหลัง และหลังจากเราทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้วให้เราทำการถ่ายสำเนาของสัญญา สำเนาโฉนด สำเนาเอกสารส่วนตัวทั้งของเราและของเจ้าของโฉนดเพื่อไปดำเนินการทำธุระกรรมต่อไปดังนี้

1. เพื่อไปดำเนินการติดต่อธนาคารเพื่อยื่นขอสินเชื่อ หลังจากนั้นธนาคารจะนัดวันเวลา เพื่อไปทำการประเมินราคาบ้าน และรอเวลาอนุมัติต่อไป
2. เพื่อตรวจสอบการชำระค่าสาธารณูปโภคต่างๆ ทั้งค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าโทรศัพท์ ว่าเจ้าของบ้านเดิมค้างชำระไว้ จากสำนักงานเขตประปา สำนักงานเขตไฟฟ้า และองค์การโทรศัพท์
3. ตรวจสอบว่าบ้านมีใบขออนุญาตก่อสร้างหรือไม่ บ้านสร้างผิดแบบหรือผิดเงื่อนไขการขออนุญาตก่อสร้าง หรือมีการต่อเติมเพิ่มจากแบบที่ขออนุญาต เพราะหากเจ้าของเดิมสร้างผิดแบบที่ขออนุญาต แล้วสำนักงานเขตมาตรวจพบหลังจากที่เราซื้อบ้านไปแล้ว ก็จะเป็นปัญหาให้เราต้องรื้อถอนในภายหลัง

หลังจากตรวจสอบรายละเอียดต่างๆ เป็นที่เรียบร้อยแล้ว จึงทำการนัดเจ้าของบ้านทำหนังสือสัญญาซื้อขายอีกครั้ง



ขั้นตอนการทำหนังสือสัญญาซื้อขายในครั้งนี้ควรจะทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน เพราะหลังจากการทำหนังสือสัญญาซื้อขายแล้วเราจะได้ขอให้เจ้าของทำการขอให้เจ้าหน้าที่ไปทำการรังวัดที่ดินให้เราด้วย เพื่อเป็นการรักษาสิทธิ์ของเราเช่นกัน โดยเราอาจเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการขออนุญาตรังวัดในครั้งนี้ด้วย อีกทั้งยังเป็นการตรวจสอบโฉนดที่ดินว่าถูกต้องหรือไม่ไปในตัว
โดยในหนังสือสัญญาควรระบุรายละเอียดที่จำเป็นดังนี้

1. ลักษณะของบ้าน (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวเฮาส์ ห้องแถว อาคารพาณิชย์) จำนวนชั้น
2. บ้านเลขที่ ถนน ซอย ตำบล อำเภอ จังหวัด
3. ตั้งอยู่บนโฉนดที่ดินเลขที่ ตำบล อำเภอ จังหวัด
4. ราคาตกลงซื้อขาย
5. จำนวนเงินวางมัดจำครั้งที่ 2 ซึ่งจะเป็นเงินค่ามัดจำเงินที่จะต้องจ่ายในวันโอนหักจากค่ามัดจำ
6. ค่าใช้จ่ายในการโอนว่าฝ่ายไหนจะเป็นผู้ออก(โดยส่วนใหญ่ผู้ขายจะเป็นผู้ออกซึ่งค่าใช้จ่ายนี้มักจะรวมอยู่ในราคาขายอยู่แล้ว) หรือจะจ่ายกันคนละครึ่ง
7. ระยะเวลาในการทำเรื่องโอนประมาณ 1-2 เดือน
8. เงื่อนไขข้อความระบุถึงการผิดสัญญา เช่นหากผู้จะซื้อทำผิดสัญญาให้ผู้จะขายสามารถยึดเงินมัดจำได้ หรือหากผู้จะขายทำผิดสัญญาต้องทำการคืนเงินมัดจำพร้อมทั้งดอกเบี้ยในอัตราเท่ากับอัตราเงินฝากของธนาคาร
9. ชื่อผู้จะซื้อ ชื่อผู้จะขาย ชื่อคนที่จะรับโอน และชื่อพยานฝ่ายละ 2 คนเป็นอย่างน้อย พร้อมทั้งลายเซ็นกำกับ
10. ติดอากรแสตมป์เพื่อให้สัญญานั้นมีความสมบูรณ์ทางกฎหมาย

หลังจากทำสัญญาซื้อขายก็ให้เรานำหนังสือสัญญาซื้อขายเข้าไปดำเนินการเรื่องเงินกู้กับธนาคาร ทางธนาคารจะเข้ามาทำการประเมิน ในระหว่างนั้นก็ให้หมั่นติดต่อผู้ขาย หรือขอเข้าไปทำการวางแผนปรับปรุงเป็นระยะๆ เพื่อเป็นการตรวจเช็คไปในตัว

เมื่อทางธนาคารอนุมัติเงินกู้ ก็ให้เรานัดนายธนาคาร และเจ้าของมาทำการโอน และจำนองที่ดินที่กรมที่ดิน สำหรับในขั้นตอนนี้เจ้าหน้าที่ธนาคารจะเป็นคนจัดการให้เรา แต่อย่าละเลยตรวจสอบเอกสารเกี่ยวกับการจำนองนะครับ เราควรอ่านเอกสารอย่างละเอียดก่อนลงลายเซ็นทุกครั้งนะครับ เท่านี้ก็เรียบร้อยครับ

บรรณาธิการเว็บไซต์บ้านและสวน


ความรู้เกี่ยวกับพรรณไม้
ศัพท์ช่าง
ปรึกษาหารือ