ก่อนที่จะลงเงินซื้อคอนโดมิเนียม ทั้งซื้อเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยหรือซื้อเพื่อการลงทุน เจ้าของห้องควรรู้ 5 สเต็ปท์เรื่องเงินเรื่องงบเบื้องต้น และเตรียมตัวให้พร้อมก่อนตัดสินใจ
•บ้านทิวทะเลบลูแซฟไฟร์ และบลู คอนโดริมหาดชะอำ-หัวหิน
•JOY HOUSE IN THE BOUND HOUSE แกลเลอรี่ในบ้านตัวอย่าง
•BURASIRI PATTANAKARN CLUBHOUSE คลับเฮาส์บรรยากาศรีสอร์ต
1 | ตรวจสอบกำลังซื้อ
เรื่องแรกที่ต้องพิจารณาก่อนตัดสินใจซื้อคอนโดคือ ประเมินกำลังซื้อของตัวเองโดยเงินที่ใช้ซื้อคอนโดประกอบด้วย 2 ส่วน ส่วนแรกคือเงินปัจจุบัน ซึ่งก็คือเงินออม และเงินอนาคต คือเงินกู้ที่ต้องนำรายได้ในอนาคตมาผ่อนใช้คืนในจำนวนเท่ากับเงินที่กู้มาบวกกับดอกเบี้ยนั่นเองเงินส่วนแรกคือเงินออม ยังมีความสำคัญ เพราะแม้ว่าอาจเคยได้ยินโฆษณาขายโครงการคอนโดหลายแห่งบอกว่ากู้ได้ 100 เปอร์เซ็นต์ จนทำให้หลายคนเข้าใจผิดว่าไม่ต้องมีเงินออมเลยก็ซื้อคอนโดได้ แต่ผู้ซื้อยังต้องมีเงินเพื่อใช้จ่ายเงินจอง เงินทำสัญญา เงินดาวน์ ค่าธรรมเนียมโอน ค่าจดจำนองรวมทั้งซื้อเครื่องใช้ไฟฟ้า เฟอร์นิเจอร์ และของตกแต่งเพราะฉะนั้นควรเตรียมเงินออมไว้ไม่ต่ำกว่า 18 – 23 เปอร์เซ็นต์ของราคาคอนโดที่จะซื้อเงินส่วนที่สองที่เป็นเงินกู้ มีสัดส่วน 80 – 90 เปอร์เซ็นต์ ความสามารถในการกู้เงินจึงเป็นปัจจัยสำคัญว่าเราจะสามารถซื้อคอนโดได้หรือไม่ เป็นเรื่องน่าเสียใจที่หลายคนถูกยึดเงินจองและเงินดาวน์จากการซื้อคอนโดเพราะกู้ไม่ได้หรือกู้ได้ไม่พอ ถ้าโชคดีอาจได้เงินที่จ่ายไปแล้วคืน แต่ถ้าโชคร้ายอาจถูกยึดเงินทั้งหมด
2 | ตั้งงบประมาณ
งบซื้อคอนโด = จำนวนเงินที่กู้ได้สูงสุด + เงินออม – ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ประกอบด้วย
• เงินจอง เงินทำสัญญา เงินดาวน์ และส่วนต่างของราคาขายกับเงินกู้ประมาณ 15 – 20 เปอร์เซ็นต์ของราคาคอนโด ซึ่งขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของผู้ขาย
• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 2 เปอร์เซ็นต์ของราคาคอนโด
• ค่าจดทะเบียนจำนอง 1 เปอร์เซ็นต์ของราคาคอนโด ดูข้อมูลค่าธรรมเนียมการโอน – จดทะเบียนจำนองที่ www.land.co.th
• ค่าประเมินหลักทรัพย์
• ค่านายหน้า (ถ้าซื้อผ่านนายหน้า)
• อากรแสตมป์
• เบี้ยประกันอัคคีภัย ประกันภัยโจรกรรม ประกันชีวิตเพื่อคุ้มครองสินเชื่อบ้าน
• ค่าขนย้าย
• ค่าตกแต่งภายใน ซื้อเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้า
สรุปคือ ควรซื้อคอนโดในราคาที่ไม่สร้างภาระมากเกินไป เมื่อคำนวณค่างวดผ่อนชำระแล้ว ต้องมั่นใจว่ารับมือกับค่าใช้จ่ายในอนาคตได้ การซื้อคอนโดที่เล็กลงหรือราคาต่ำกว่าความสามารถผ่อนชำระเงินกู้ได้นั้น เป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่ช่วยป้องกันความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นในอนาคต
3 | ตรวจสอบราคาขาย
ราคาอสังหาริมทรัพย์เป็นไปตามกลไกอุปสงค์และอุปทาน การซื้อขายจะเกิดขึ้น เมื่อคนขายอยากขายราคาเดียวกับที่คนซื้ออยากซื้อ ราคาขายของคอนโดมือหนึ่งถูกกำหนดโดยผู้พัฒนาโครงการ การตรวจสอบทำได้แค่เปรียบเทียบ ราคาขายของโครงการที่ใกล้เคียงกัน ถ้ายอมรับราคาเจ้าไหนได้ ก็ซื้อคอนโดของโครงการนั้น สำหรับราคาซื้อขายคอนโดมือสองจะหลากหลายกว่า เพราะมีคนขายหลายรายที่เป็นรายย่อย วิธีหาราคาซื้อขายที่เหมาะสมมี 2 วิธี คือ “หาต้นทุน” และ “เปรียบเทียบมูลค่าตลาด”
4 | ต้นทุน
เป็นการหาราคาโดยคิดจากประโยชน์ของทรัพย์สิน คำนวณจากราคาที่ซื้อคอนโดมาครั้งแรก บวกด้วยค่าตกแต่ง ลบด้วยค่าเสื่อมราคา บวกค่าที่ดินที่สูงขึ้น โดยราคาขายมาจากต้นทุนที่คำนวณได้นี้บวกด้วยกำไรที่คนขายต้องการ
ต้นทุน = ราคาตอนซื้อ + ค่าตกแต่ง – ค่าเสื่อมราคา
(2 เปอร์เซ็นต์ของราคาคอนโดต่อปี) + ค่าที่ดินที่สูงขึ้น
ราคาขาย = ต้นทุน + กำไรที่คนขายต้องการ
5 | มูลค่าตลาด
คือการหาราคาที่มีการซื้อขายจริงของคอนโด โดยถามนิติบุคคลคอนโดหลังเดียวกับที่จะซื้อ หรือถามนายหน้าซื้อขายคอนโด นิตยสาร เว็บไซต์ซื้อขายคอนโดมือสอง ถ้ามีเวลาให้หาข้อมูลราคาซื้อขายคอนโดที่ตั้งอยู่ใกล้เคียงเพิ่มเติม ข้อสำคัญคือ ราคาที่สืบมาต้องเป็นคอนโดที่มีรูปแบบขนาด ที่ตั้ง เหมือนหรือใกล้เคียงกับคอนโดที่ต้องการซื้อมากที่สุด ให้นำข้อมูลที่ได้มาใช้ตัดสินใจว่าควรซื้อในราคาเท่าไรปัจจัยอื่นที่มีผลกับราคาขาย เช่น ผู้ขายร้อนเงิน อยากรีบขาย ราคาจะต่ำผู้ขายต้องการกำไรมาก ราคาขายจะสูง ราคาเสนอขายเป็นราคาบอกผ่านที่บวกเผื่อต่อไว้หรือไม่ ถ้าเผื่อมาก ราคาตั้งต้นจะสูงการต่อรองราคาให้ดูคุณภาพการก่อสร้าง สภาพแวดล้อม ค่าซ่อมแซมค่าตกแต่ง และค่าส่วนกลาง ผู้ซื้อต้องต่อราคาลงให้ได้ต่ำที่สุดเท่าที่ทำได้ที่สำคัญคือ ราคาซื้อขายต้องตกลงให้แน่นอนก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขาย
ทั้ง 2 แนวทางเป็นการหาราคาซื้อขายคอนโดที่เหมาะสม แต่อย่างที่บอกไปแล้วว่า ราคาซื้อขายที่จะเกิดขึ้นต้องเกิดจากความพอใจของผู้ซื้อและผู้ขาย ทั้งสองฝ่ายเสมอ ดังนั้นไม่ว่าจะอ้างทฤษฎีหรือสูตรอะไร ถ้าคนขายไม่ขายในราคาที่คนซื้อจะซื้อ การซื้อขายก็ไม่เกิดขึ้น คำแนะนำคือ ให้ไปดูห้องจริงเพื่อประเมินราคา ถ้าไปดูแล้วไม่ถูกใจก็ไม่ควรต่อรองราคา แต่ให้ถามผู้ขายว่าลดราคาได้เท่าไหร่ เพื่อใช้เป็นข้อมูลในอนาคต เพื่อให้ได้ราคาดีที่สุดควรหาคอนโดเป้าหมายอย่างน้อย 5 หลังเรียงจากที่ชอบมากไปหาน้อย ถึงจะยุ่งยากบ้างแต่คุ้ม เพราะได้ข้อมูลจากหลายโครงการไว้เปรียบเทียบ ทางเลือกมากยิ่งเพิ่มโอกาสได้คอนโดมือสองในราคาที่เหมาะสมยิ่งขึ้น
เลือกชมโครงการบ้านและคอนโดอื่นๆได้ตรงนี้
