เลือกบ้านเก่ามารีโนเวทอย่างไรให้คุ้มค่า

ด้วยสภาพเศรษฐกิจและข้อจำกัดเรื่องที่ดินในปัจจุบันทำให้การจะหาที่อยู่อาศัยในทำเลดีๆในเมืองเป็นเรื่องยากขึ้นทุกทีซึ่งแม้จะมีหมู่บ้านจัดสรรหรืออาคารพาณิชย์โครงการใหม่ๆสร้างขึ้นมากมายแต่ก็มีราคาสูงจนยากที่จะเป็นเจ้าของได้ ด้วยเหตุนี้เองทำให้หลายๆคนที่มองเห็นโอกาสในการซื้อบ้านเก่ามารีโนเวทเพื่อการอยู่อาศัยรวมไปถึงเพื่อการลงทุนด้วยการปล่อยให้เช่าหรือนำไปขายต่อ แต่ในการนำบ้านมือสองมาปรับปรุงซ่อมแซมเพื่อให้ได้ผลตอบแทนที่คุ้มค่านั้นจำเป็นต้องพิจารณาอย่างละเอียดรอบคอบ เพราะไม่เช่นนั้นแล้วแทนที่จะช่วยประหยัดงบหรือสร้างผลกำไรอาจจะกลายเป็นขาดทุนหรือส่งผลกระทบในการอยู่อาศัยในภายหลังได้ โดยปัจจัยสำคัญที่ควรพิจารณามีดังต่อไปนี้

1. ทำเลที่ตั้ง
เป็นปัจจัยที่มีความสำคัญมากและควรพิจารณาเป็นอันดับแรก หลักในการเลือกทำเลควรเริ่มต้นจากการกำหนดทำเลที่เหมาะสมกับความต้องการและการใช้ชีวิตของตนเองเป็นหลัก จากนั้นจึงพิจารณาปัจจัยอื่นๆเพิ่มเติม เช่น
– จะต้องมีระบบสาธารณูปโภคพื้นฐานทั้งระบบน้ำประปา ไฟฟ้า โทรศัพท์และสายสัญญาณอินเตอร์เนต ให้บริการอย่างครบถ้วน
– ควรอยู่ใกล้กับแหล่งชุมชนหรือสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ตลาด โรงเรียน โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้า หรือมีร้านสะดวกซื้อในละแวกใกล้เคียง
– สามารถเข้าถึงพื้นที่ได้อย่างสะดวกด้วยระบบขนส่งมวลชน เช่น รถไฟฟ้า รถเมล์ รถตู้ หรือวินมอเตอร์ไซค์ให้บริการหรือไม่ รวมถึงอย่าลืมพิจารณาประเภทของถนนว่าเป็นถนนสาธารณะ ถนนส่วนบุคคล หรือถนนภาระจำยอม ซึ่งมีผลกับเรื่องการรักษาความปลอดภัย
– ไม่มีประวัติการเกิดน้ำท่วมขังหรือไม่ หรืออยู่ในย่านมีเหตุอาชญากรรมหรือการโจรกรรมเกิดขึ้นบ่อยแค่ไหน โดยข้อมูลเหล่านี้สามารถสอบถามได้จากเพื่อนบ้านหรือผู้ที่อยู่อาศัยในพื้นที่โดยตรง
– บริเวณโดยรอยไม่อยู่ในแหล่งที่อาจก่อให้เกิดมลภาวะทั้งทางสายตา กลิ่น และเสียง เช่น ไม่อยู่ใกล้กับอู่ซ่อมรถ ปั๊มน้ำมันหรือโรงงานอุตสาหกรรม หรือหากเป็นที่ดินเปล่าควรมีการตรวจสอบข้อมูลในการพัฒนาพื้นที่เพื่อคาดการณ์ผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นในภายหลัง

2. สภาพอาคาร
การพิจารณาสภาพความเสียหายของอาคารทำให้สามารถประเมินเบื้องต้นได้ว่าจะต้องใช้งบประมาณที่จะใช้ในการซ่อมแซมมากน้อยเพียงใดและคุ้มค่าในการนำมารีโนเวทหรือไม่เมื่อเปรียบเทียบกับการซื้อบ้านใหม่ โดยสิ่งสำคัญที่ควรพิจารณา ดังนี้
– ความแข็งแรงของโครงสร้าง เป็นปัจจัยสำคัญเพราะมีผลโดยตรงกับความปลอดภัยในการอยู่อาศัย ซึ่งหากโครงสร้างเกิดการชำรุดเสียหายก็เป็นเรื่องใหญ่เพราะซ่อมแซมได้ยากและต้องใช้งบประมาณค่อนข้างสูง ในการตรวจสอบความแข็งแรงของโครงสร้างจึงเป็นเรื่องที่ต้องทำอย่างละเอียดและจำเป็นต้องอาศัยความเชี่ยวชาญเป็นพิเศษ หากเป็นไปได้ควรปรึกษากับวิศวกร ผู้รับเหมา หรือผู้มีความรู้ไปช่วยดูเพื่อให้ข้อมูลที่ถูกต้อง
– งานระบบ ควรตรวจสอบทั้งระบบไฟฟ้าและระบบสุขาภิบาลว่าสามารถใช้งานได้ปกติหรือไม่รวมถึงตรวจสอบสภาพของอุปกรณ์โดยเฉพาะสายไฟว่าเก่าเปื่อยหรือหมดอายุการใช้งานหรือยัง หากเป็นบ้านที่มีเกินอายุเกิน 20 ปี ควรมีการเดินระบบสายไฟใหม่ทั้งหลังเพื่อป้องกันไม่ให้เกิดอันตรายขึ้นในภายหลัง
– วัสดุและอุปกรณ์ตกแต่ง ควรพิจารณาสภาพของวัสดุปิดผิวทั้งพื้น ผนัง หลังคา และฝ้าเพดาน ตลอดจนสุขภัณฑ์และประตู-หน้าต่างว่าอยู่ในสภาพที่ยังใช้งานได้หรือจำเป็นต้องซ่อมแซมมากน้อยเพียงใด ซึ่งแม้ว่าตัววัสดุเองจะมีราคาไม่มากนักแต่หากรวมค่าแรงในการรื้อถอนหรือติดตั้งก็ถือว่ามีผลต่องบประมาณมากเช่นกัน

3. กรรมสิทธิ์ที่ดิน
เรื่องเอกสารทางกฎหมายเป็นสิ่งที่ควรระวังเป็นพิเศษ ก่อนตัดสินใจว่าจะซื้อหรือไม่จึงควรตรวจเรื่องกรรมสิทธิ์และชื่อเจ้าของที่ดินอย่างละเอียดว่าเป็นของใครและมีข้อมูลตรงกับเอกสารตามที่ระบุไว้หรือไม่ เพื่อให้กระบวนการซื้อขายถูกต้องตามกฎหมายและป้องกันการตกเป็นเหยื่อของกลุ่มมิจฉาชีพ

โดยหลังจากศึกษาข้อมูลด้านต่างๆจนครบถ้วนแล้วควรนำข้อมูลที่ได้มาพิจารณาถึงความเหมาะสมและความคุ้มค่าเพื่อตัดสินใจว่าจะเลือกซื้ออาคารหลังนั้นๆมารีโนเวทหรือไม่ ทั้งนี้หากเป็นซื้อเพื่อการลงทุนอย่าลืมคำนวนค่าใช้จ่ายจากภาระผูกพันของสัญญาที่ค้างอยู่ เช่น ค่าส่วนกลางหรือค่าเช่าที่จอดรถ แล้วจึงประเมินแนวโน้มในการพัฒนา ทั้งนี้เพื่อความมั่นใจซื้อบ้านมือสองจากบริษัทซึ่งมีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง

ภาพประกอบบทความจาก นิตยสารบ้านและสวน

ขอขอบคุณ SAM Sukhumvit Asset Management Co., Ltd. หรือบริษัทบริหารสินทรัพย์สุขุมวิท จำกัด เอื้อเฟื้อข้อมูล