ปรับปรุงบ้านเก่าหรือซื้อบ้านใหม่?

เป็นคำถามยอดนิยมสำหรับหลายๆคนที่สนใจจะลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่อเก็งกำไรและขายต่อหรือซื้อเพื่อปล่อยให้เช่าว่า “ระหว่างการเลือกซื้อบ้านมือสองแล้วนำมาซ่อมแซมหรือเลือกซื้อบ้านใหม่ไปเลยแบบไหนจะให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่ามากกว่ากัน” วันนี้เราจะมาชวนคุณร่วมหาคำตอบไปพร้อมๆกัน จากการพิจารณาเพื่อเปรียบเทียบข้อดีข้อเสียจากปัจจัยที่สำคัญต่างๆดังต่อไปนี้

1. งบประมาณในการลงทุน
การซื้อโครงการบ้านที่สร้างใหม่มักจะมีราคาสูงเนื่องจากต้องซื้อตามราคาตลาดซึ่งเป็นราคาที่บวกกำไรมาแล้ว ในขณะที่บ้านมือสองเป็นราคาที่ตั้งโดยการประเมินจากของเจ้าของบ้านเดิมซึ่งมีราคาต่ำกว่าราคาตลาดเพราะมีการปรับลดราคาลงเนื่องจากความเสื่อมโทรมของบ้านอีีกทั้งยังสามารถต่อรองราคาได้จึงทำให้มีราคาไม่สูงมากนัก ซึ่งหากผู้ลงทุนมีงบประมาณที่ไม่มากนักการเลือกลงทุนกับบ้านมือสองอาจจะเป็นทางเลือกที่ดีกว่า แต่ที่สำคัญในการพิจารณาเลือกบ้านมือสองที่จะนำมาลงทุนควรประเมินสภาพบ้านและคำนวณค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมทั้งค่าออกแบบ ค่าวัสดุ และค่าก่อสร้างเผื่อเอาอย่างละเอียด จะทำให้ทราบราคาต้นทุนที่แท้จริงเพื่อประกอบการตัดสินใจในการลงทุน

2. ทำเลและราคาประเมินที่ดิน
เคยได้ยินไหมว่า”สิ่งก่อสร้างยิ่งนานยิ่งเสื่อมค่าตรงกันข้ามกับที่ดินที่ยิ่งนานยิ่งเพิ่มมูลค่า”
ที่ดินจึงเป็นปัจจัยสำคัญที่สร้างความแตกต่างในการลงทุนได้อย่างชัดเจน ซึ่งแน่นอนว่าในการเลือกซื้อบ้านพร้อมที่ดินเพื่อการลงทุนนั้นควรเลือกทำเลที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกและสาธารณูปโภคครบครันเป็นหลักอยู่แล้ว โดยหากเป็นบ้านใหม่ในทำเลดังกล่าวอาจจะมีราคาสูงจนไม่คุ้มค่ากับการลงทุนแต่หากบ้านมือสองยังสามารถหาบ้านในทำเลเดียวกันได้ในราคาที่ถูกกว่าค่อนข้างมาก นอกจากนั้นยังมีข้อได้เปรียบมากกว่าตรงที่
สามารถพิจารณาเพื่อนบ้านและชุมชนในละแวกใกล้เคียงได้อย่างชัดเจนจากลักษณะการใช้งานในปัจจุบัน ซึ่งต่างจากบ้านใหม่ซึ่งต้องรอลุ้นว่าใครจะมาเป็นเพื่อนบ้านในอนาคต จึงสามารถใช้เป็นข้อมูลในการวิเคราะห์แนวโน้มในการพัฒนาที่ดินร่วมกับการตรวจสอบราคาประเมินที่ดินในปัจจุบันเพื่อใช้พิจารณาโอกาสในการทำกำไรจากราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น

3. การปรับเปลี่ยนสภาพอาคาร

การซื้อบ้านใหม่มักจะเป็นบ้านที่เพิ่งสร้างเสร็จและมีการตกแต่งเรียบร้อยการจะเปลี่ยนแปลงการใช้งานอาคารจะต้องรื้อของเดิมที่อยู่ในสภาพดีออกแล้วสร้างใหม่ ส่วนบ้านมือสองนั้นส่วนใหญ่มักจะมีสภาพทรุดโทรมและจำเป็นต้องซ่อมแซมอยู่แล้วจึงใช้โอกาสนี้ในการปรับเปลี่ยนรูปแบบการใช้งานของอาคาร เช่น ปรับปรุงให้เป็นอาคารสำนักงาน ก็สามารถสร้างจุดขายเพื่อเพิ่มมูลค่าได้และช่วยให้สามารถสร้างผลกำไรในระยะสั้นได้ดีกว่า

4. แง่กฎหมายและการลดหย่อนภาษี
การลงทุนกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วยการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้านเก่าหรือบ้านใหม่เป็นวิธีที่เหมาะสมสำหรับผู้ลงทุนที่ไม่ได้มีเงินสะสมไว้สำหรับการลงทุนโดยเฉพาะ เพราะสินเชื่อชนิดนี้ได้รับการสนับสนุนจากภาครัฐจึงมีเงื่อนไขและข้อผ่อนปรนที่ค่อนข้างพิเศษเมื่อเทียบกับการกู้ยืมเพื่อการลงทุนโดยปกติซึ่งในกรณีที่เป็นบ้านใหม่ธนาคารมักจะอนุมัติสินเชื่อวงเงินที่สูงกว่าการขอกู้เพื่อซื้อบ้านเก่า(เกือบเต็มวงเงินของราคาประเมิน) นอกจากนั้นยังสามารถนำดอกเบี้ยจากการผ่อนชำระมาใช้ลดหย่อนภาษีได้ีกด้วยซึ่งหากนำค่าลดหย่อนส่วนนี้มาคำนวณในแง่ของการลงทุนก็ถือว่าเป็นผลตอบแทนนั่นเอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในการลงทุนสำหรับบ้านเก่ายังได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีเพิ่มเติมจากภาครัฐในตอนการขายบ้านด้วย ทั้งสิทธิในการยกเว้นภาษีเงินได้จากการขายบ้านเก่าในกรณีขายบ้านเก่าเพื่อซื้อบ้านใหม่ และสิทธิในการได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในกรณีขายบ้านที่มีชื่อทะเบียนบ้านเกินกว่า 1 ปีขึ้นไปโดยไม่ต้องรอถือให้ถึง 5 ปี เป็นต้น

จากปัจจัยที่กล่าวมาทั้งหมดน่าจะทำให้พอมองเห็นทางเลือกที่ดีกว่าในการลงทุนกับบ้านมือสอง เพราะมีความเสี่ยงต่ำและมีโอกาสในการให้ผลตอบแทนที่สูงกว่า แต่การจะให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่ามากน้อยเพียงใดขึ้นนั้นจำเป็นต้องรายละเอียดปลีกย่อยที่แตกต่างกันไปในแต่ละกรณี ดังนั้นก่อนตัดสินใจลงทุนกับบ้านมือสองในโครงการใดควรจะหาข้อมูลจากแหล่งข้อมูลที่น่าเชื่อถือหรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ด้านนี้โดยตรง

ค้นหาบ้านมือสองทำเลดีหลายรูปแบบได้ที่ www.sam.or.th

ขอขอบคุณ SAM Sukhumvit Asset Management Co., Ltd. หรือบริษัทบริหารสินทรัพย์สุขุมวิท จำกัด เอื้อเฟื้อข้อมูล

เกร็ดน่ารู้เกี่ยวกับบ้านมือ 2 จาก SAM

มีคำแนะนำสำหรับนักลงทุนกับบ้านมือ 2 มาฝากค่ะ กับคำถามที่ว่า “เพิ่มมูลค่าให้บ้านมือ 2 ของคุณได้อย่างไร?”

คุณรู้หรือไม่คะว่า .. ไม่ว่าจะเป็นการซ่อม เปลี่ยน ปรับ หรือแถมอุปกรณ์อำนวยความสะดวกในบ้านต่างก็ช่วยอัพ Value เพิ่มราคาให้บ้านมือ 2 ของคุณได้ เรามีภาพประกอบแบบ INFOGRAPHIC ง่ายๆมาให้คุณเลือกเพิ่มมูลค่าเทียบเป็นเปอร์เซ็นต์ให้เห็นกันด้านล่างนี้เลย!