10 คำถามยอดฮิตคนอยากเริ่ม “ผ่อนบ้าน”

ผ่อนบ้าน ควรเริ่มต้นอย่างไรเป็นเรื่องที่เราได้รับคำถามเข้ามาบ่อยๆ เพราะเรื่อง “บ้าน” นั้นเป็นความฝันของใครหลายๆคน และมักจะเป็นสิ่งที่มีมูลค่ามากที่สุดในชีวิตเช่นกัน การจะได้มานั่นจึงแทบจะเป็นไปไม่ได้เลยในการซื้อหาด้วยเงินสด แน่นอนว่าการขอสินเชื่อเพื่อผ่อนจ่ายเป็นเรื่องที่ผูกพันธ์กับการมีบ้านอยากแยกกันแทบไม่ออก แต่เราจะเริ่มอย่างไรกับการ “ผ่อนบ้าน” ? บ้านและสวนจึงอยากนำ 10 คำถามพบบ่อยของคนอยากเริ่ม “ผ่อนบ้าน” มาเล่าให้ทุกคนได้ฟัง

ข้อที่ 1 เงินเดือนเท่านี้จะสามารถกู้ซื้อบ้าน คอนโดฯ ได้เท่าไหร่?

ตอบ สถาบันการเงินมันให้ผู้กู้แบกรับภาระได้ไม่เกิน 40% ของรายได้ เช่นถ้ามีเงินเดือน 15,000 บาท ก็จะมีความสามารถในการผ่อนชำระไม่เกิน 6,000 บาทต่อเดือนแต่หากพิจารณาจากราคาบ้านหรือคอนโดฯที่ราคา 1 ล้านบาท จะมีอัตราค่างวดผ่อนอยู่ที่ 7,000 บาท ต่อเดือนขึ้นไป เพราะฉะนั้นในกรณีนี้จะสามารถกู้ได้เพียง 857,000 บาท เพื่อให้ค่างวดยังคงอยู่ในความสามารถที่พึงจะผ่อนชำระได้  แล้วควรทำอย่างไรจึงจะสามารถผ่อนเกินเงินเดือนได้? คำตอบของการผ่อนเกินรายได้ก็คือการกู้ร่วมนั่นเอง

ข้อที่ 2 ควรบริหารการเงินอย่างไรเมื่อจะกู้ซื้อบ้าน?

ตอบ ควรเริ่มจากการหัดใช้เงินอย่างเป็นระบบ และออมเงินเท่ากับจำนวนผ่อน การใช้เงินอย่างเป็นระบบนอกจากจะสร้างพื้นที่ปลอดภัยให้กับภาระทางการเงินที่กำลังจะมีเข้ามาแล้ว ยังเป็นการสร้างเครดิตที่ดีให้กับการขอสินเชื่ออีกด้วย ทำได้โดยฝากเงินจำนวนเท่าๆกันในทุกเดือน หรือกำหนดขั้นต่ำการฝาก และทำการกดเงินให้เป็นรอบที่ชัดเจนเช่น วันที่ 1 หรือ 16 ของเดือน เป็นต้น ส่วนการออมเงินเท่าที่ผ่อนนั้น เหมือนเป็นการซ้อมมีภาระการผ่อนก่อนที่จะเริ่มจริง ข้อดีคือเผลอๆอาจออมได้เงินก้อนไปวางดาวน์เลยก็ได้

ข้อที่ 3 ไม่มีเงินดาวน์ สามารถกู้เงินซื้อบ้าน คอนโดฯ ได้หรือไม่?

ตอบ สำหรับการกู้สินเชื่อเพื่อการอยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 10 ล้านบาทนั้น อาจจะใช้วิธีผ่อนดาวน์ได้สำหรับโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ โดยมักจะมีค่างวดเงินดาวน์ใกล้เคียงกับค่างวดสินเชื่อ แต่โดยปกติแล้วจะต้องมีการวางเงินดาวน์ 10-30% สำหรับ บ้านและคอนโดฯ

ข้อที่ 4 ในการเตรียมตัวก่อนกู้ซื้อบ้าน หรือ คอนโดฯ ควรปฏิบัตตัวอย่างไรอย่างไร?

ตอบ สำหรับผู้ที่ยังไม่เคยขอสินเชื่อกู้ซื้อบ้าน ควรมีการเตรียมตัวสำหรับการขอสินเชื่อดังนี้

1. เตรียมความพร้อมด้านการเงิน ชำระหนี้คงค้าง เพื่อให้ไม่ติดเครดิตบูโร
2. ประเมินค่าใช้ง่ายเพื่อให้ทราบถึงความสามารถในการจ่ายค่างวด อันจะส่งผลต่อการคำนวญค่างวดที่เหมาะสมต่อไป
3. ติดต่อธนาคารที่สนใจเพื่อขอเงื่อนไขพิจารณา
4. เตรียมเอกสารการยื่นกู้ และทำการขอสินเชื่อกับธนาคาร
5. เตรียมความพร้อมในกรณีกู้ไม่ผ่าน ซึ่งบ่อยครั้งที่การกู้ไม่ผ่านนั้นเกิดจากเรื่องเครดิตบูโร นั่นคือเครดิตของคุณมีปัญหาอะไรหรือไม่ เช่น ค้างชำระ ติดแบล็คลิสต์ ประวัติชำระไม่ตรงเวลา ถ้าหากมีประวัติข้างต้น ธนาคารอาจไม่อนุมัติสินเชื่อให้คุณคุณอาจต้องเริ่มแก้ไขประวัติเหล่านั้นด้วยวินัยการชำระหนี้ที่ดี

ข้อที่ 5 กู้ซื้อบ้าน คอนโด ผู้ซื้อต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง?

ตอบ โดยปกติแล้วการขอสินเชื่อนั้นผู้ขอสินเชื่อควรเตรียมเอกสารและหลักฐานดังนี้
•          สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน

• สำเนาทะเบียนบ้าน
• สำเนาใบจดทะเบียนเปลี่ยนชื่อและนามสกุลกรณีเคยมีการเปลี่ยนชื่อ
• สำเนาทะเบียนสมรส
• สำเนาทะเบียนหย่า
• สำเนามรณะบัตรของคู่สมรส
• ใบแจ้งความแยกกัน (หากไม่ได้อยู่ในกรณีไหนก็ไม่ต้องเตรียมสำเนาเหล่านั้นไป)
• หนังสือรับรองเงินเดือน สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 3-6 เดือน
• ใบแสดงรายการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน
• ทวิ 50 สำหรับพนักงานประจำ หรือ ภ.ง.ด. 90/91 สำหรับผู้ประกอบการ
• สำเนาด้านหน้า ด้านหลัง ของโฉนดที่อยู่อาศัยที่จะซื้อ
• สำเนาหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2)
• แผนที่ตั้งโดยสังเขปของอสังหาริมทรัพย์
• รูปถ่ายของอสังหาริมทรัพย์
• สัญญาจะซื้อจะขาย
• สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้จะขาย (สำหรับบ้าน คอนโดฯ มือสอง)

ข้อที่ 6 ดอกเบี้ยของการกู้ซื้อบ้านเป็นอย่างไร

ตอบ ในช่วง 3 ปีแรกนั้นธนาคารมักจะให้อัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ก่อนที่จะเปลี่ยนเป็นอัตราลอยตัว และใช้อัตราอ้างอิงจากอัตราดอกเบี้ย MRR และ MLR ขึ้นอยู่กับความเสี่ยงของผู้กู้ โดยสิ่งสำคัญคือผู้กู้ควรพิจารณาเงื่อนไขและอัตราดอกเบี้ยเปรียบเทียบในแต่ละสถาบันการเงินเพื่อพิจารณาเลือกสินเชื่อ

ข้อที่ 7 ธนาคารจะให้กู้จำนวนเท่าไรของราคาหลักทรัพย์ที่ประเมินได้ 

ตอบ โดยปกติแล้วธนาคารจะพิจารณาวงเงินกู้สินเชื่อสำหรับบ้านและที่พักอาศํยอยู่ที่ประมาณร้อยละ 80-90 ของราคาประเมิน แต่ในบางกรณีอาจจะมากกว่านั้นหากว่ามีสวัสดิการพนักงานรองรับ หรือ เป็นการกู้ร่วมกับคู่สมรส หรือกู้ร่วมกับญาติหรือหุ้นส่วน

ข้อที่ 8 จะผ่อนได้นานแค่ไหน งวดละเท่าใด?

ตอบ ระยะเวลาที่ธนาคารจะพิจารณานั้นามันจะไม่เกิน 30 ปี และขึ้นอยู่กับอายุของผู้กู้ในขณะนั้นด้วย ซึ่งถ้ายิ่งมีอายุมาก จำนวนปีที่ยังสามารถทำงานได้อยู่ก็จะน้อยลง สถาบันการเงินก็จะพิจารณาให้ระยะเวลาผ่อนชำระน้อยตามไปนั่นเอง

ข้อที่ 9 ผ่อนบ้านยังไงให้จบเร็ว

ตอบ การผ่อนบ้านให้จบเร็วนั้น มีด้วยกันสองวิธีคือ
1. โปะเงินค่างวดให้มากกว่าจำนวนค่างวดเพื่อให้เงินต้นและดอกลดลงพร้อมๆกัน เป็นการทำแต้มล่วงหน้าให้กับการผ่อนบ้านสามารถผ่อนจบเร็วขึ้น และ
2. ทำการ รีไฟแนนซ์ นั่นคือการ ซึ่งเป็นการขอสินเชื่อก้อนใหม่กับธนาคารที่ให้อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าเดิม เพื่อไปชำระหนี้เก่าโดยมีสินทรัพย์เดิมเป็นหลักประกัน  โดยการรีไฟแนนซ์จะได้เงื่อนไขการกู้ที่ดีขึ้น เช่น

1.ลดภาระดอกเบี้ยบ้าน ซึ่งจะช่วยให้การผ่อนชำระหมดเร็วขึ้น อัตราดอกเบี้ยลดลง ช่วยปิดวงเงินสินเชื่อบ้านได้เร็วขึ้น 2. ค่างวดผ่อนต่อเดือนลดลง จึงมีเงินเหลือจากส่วนต่างต่อเดือนที่ลดลงไปใช้จ่ายอย่างอื่นที่จำเป็น การพิจาณาเรื่องรีไฟแนนซ์กับสถาบันการเงินที่ต่างออกไป ควรผ่อนชำระไปแล้วอย่างน้อย 3-5 ปีตามเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร จะได้ไม่เสียค่าปรับจากการรีไฟแนนซ์ก่อนกำหนด การลดดอกเบี้ยบ้านด้วยการรีไฟแนนซ์ต้องเตรียมเอกสารต่างๆ ใหม่เหมือนการยื่นขอกู้ในครั้งแรก เจ้าของบ้านสามารถยื่นรีไฟแนนซ์อีกครั้งได้เมื่อครบเงื่อนไขการชำระ 3-5 ปี จะช่วยประหยัดค่าดอกเบี้ยได้อีกต่อ

ข้อที่ 10  เลือกรีไฟแนนซ์บ้านอย่างไร

ตอบ การรีไฟแนนซ์จึงเป็นทางเลือกอันดับแรกที่หลายคนเลือก เพื่อช่วยลดค่าใช้จ่ายในการผ่อนบ้าน เสมือนการยื่นกู้เงินก้อนใหม่ เพื่อไปชำระสินเชื่อก้อนเดิมที่เคยทำสัญญาไว้กับธนาคาร โดยการยื่นรีไฟแนนซ์สถาบันการเงินใหม่ ซึ่งจะทำให้ได้รับโปรโมชั่นอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าอัตราปกติของทางธนาคาร ไม่ต่างจากการยื่นกู้ในครั้งแรก และยังสามารถเพิ่มวงเงินสำหรับซ่อมแซมหรือต่อเติมบ้านได้อีกด้วย แต่การเลือกแคมเปญของแต่ละธนาคาร เพื่อให้ได้โปรโมชั่นที่ถูกกว่า เจ้าของบ้านต้องลองพิจารณาให้รอบด้าน โดยเริ่มจาก ตรวจสอบเงื่อนไขในการรีไฟแนนซ์ก่อน

เพราะการรีไฟแนนซ์เป็นเสมือนการเริ่มต้นกู้เงินก้อนใหม่ เพื่อมาจ่ายหนี้ก้อนเดิม สิ่งแรกที่ต้องศึกษาให้รู้แน่ชัดคือเงื่อนไขและโปรโมชั่นของแต่ละสถาบันการเงิน เพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์บ้านที่ต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยที่จ่ายอยู่ ณ ปัจจุบัน โดยควรคำนวณจากอัตราดอกเบี้ยตลอดระยะเวลาในการผ่อนชำระ ไม่ใช่แค่พิจารณาแค่ช่วง 3 ปีแรกของการผ่อนบ้านเท่านั้น และควรรู้ว่ารีไฟแนนซ์แล้วอาจจจะต้องมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ ตามมา เพราะนอกจากแรงจูงใจจากโปรโมชั่นอันร้อนแรงแล้ว สิ่งหนึ่งที่ต้องรู้ไว้คือค่าใช้จ่ายอื่นๆ หรือค่าธรรมเนียม ที่จะต้องจ่ายเพิ่มในขั้นตอนการยื่นกู้ รวมแล้วอยู่ที่ประมาณ 2-3 % ของวงเงินกู้ ไม่ว่าจะเป็น ค่าธรรมเนียมในการจัดการสินเชื่อตามสัญญาใหม่ ค่าประเมินราคาหลักประกันใหม่ ค่าธรรมเนียมการจดจำนองที่ดิน ค่าอากรแสตมป์ เป็นต้น  และที่สำคัญคือค่าดอกเบี้ย MRR ยิ่งมีค่าลบ มากเท่าไหร่ยิ่งเป็นผลดี และอีกประเด็นคือให้ตรวจสอบค่าไถ่ถอนสินเชื่อของสถาบันการเงินที่ยื่นกู้ ด้วยว่าสามารถรีไฟแนนซ์ได้ตั้งแต่ปีที่เท่าไหร่ เพราะถ้าผิดเงื่อนไขจะต้องจ่ายค่าปรับการไถ่ถอนก่อนกำหนดด้วย ก่อนตัดสินใจเลือกรีไฟแนนซ์จึงต้องพิจารณาเงื่อนไขข้อนี้ประกอบด้วย

หากคำนวณแล้วเห็นว่า ได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ถูกกว่า สามารถลดภาระค่าใช้จ่ายรายเดือน และยังเพิ่มวงเงินสินเชื่อได้ ด้วยระยะเวลาการผ่อนที่เหมาะสมกว่า และอัตราการผ่อนต่องวดเป็นที่รับได้ ให้พิจารณาเลือกสถาบันการเงินนั้น