กฎหมายอาคาร บล็อกแก้ว=ผนังทึบ / แนวอาคาร / การดัดแปลงตึกแถวเก่า

กฎหมายอาคาร ปรับปรุงเมื่อต้นเดือนธันวาคม 2563 คือ กฎกระทรวงฉบับที่ 68 (พ.ศ.2563) เพื่อปรับปรุงและเพิ่มเติม กฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ.2543) มีสาระสำคัญที่มีผลกับการออกแบบและก่อสร้าง 6 หัวข้อ โดยสรุปให้เข้าใจง่ายๆ คือ

1.กำหนดให้การวัด “แนวอาคาร” คือ วัดที่ขอบนอกสุดของอาคาร กฎหมายอาคาร

มีการให้คำจำกัดความของ “แนวอาคาร” ที่ชัดเจนขึ้น ซึ่งแต่ก่อนไม่มีการระบุ จึงเกิดการตีความแตกต่างกัน (เราใช้แนวอาคารอ้างอิงในการขออนุญาตก่อสร้างหลายจุด เช่น ระยะถอยร่นของตัวอาคารกับเขตที่ดิน) โดยระบุไว้ว่า “แนวอาคาร” หมายความว่า แนวผนัง เสา หรือบันไดที่อยู่ด้านนอกสุดของอาคาร ยกเว้นบันไดหนีไฟภายนอกอาคารที่มีลักษณะโปร่ง”

2.บล็อกแก้วถือเป็นผนังทึบได้

เป็นการผ่อนปรนให้กับตึกแถวและบ้านที่ทำผนังใกล้เขตที่ดิน จึงกำหนดให้บล็อกแก้วถือเป็นผนังทึบได้เมื่อมีลักษณะตามที่กำหนด โดยระบุไว้ว่า “ผนังทึบ” หมายความว่า ผนังที่ไม่มีหน้าต่าง ประตู ช่องระบายอากาศ หรือช่องแสง และให้หมายความรวมถึงผนังที่ก่อด้วยบล็อกแก้วหนาไม่น้อยกว่า 9 เซนติเมตร โดยบล็อกแก้วต้องอยู่สูงกว่าระดับพื้นของห้องไม่น้อยกว่า 1.80 เมตร ทั้งนี้ผนังที่ก่อด้วยบล็อกแก้วต้องมีพื้นที่รวมกันไม่เกินร้อยละสิบของพื้นที่ผนังแต่ละชั้นในด้านนั้น ๆ”

3.การวัดความสูงอาคาร ไม่คิดรวมสิ่งที่ตั้งอยู่บนอาคาร

เป็นการให้คำจำกัดความของ “ความสูงอาคาร” ที่ชัดเจนขึ้น โดยระบุว่า “ในกรณีที่อาคารนั้นมีสิ่งที่สร้างขึ้นอย่างอื่นเป็นอาคารตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร ตั้งอยู่บนหลังคา ดาดฟ้า หรือส่วนหนึ่งส่วนใดของอาคารด้วย ไม่ต้องนำความสูงของสิ่งที่สร้างขึ้นอย่างอื่นนั้น มาคิดรวมเป็นความสูงของอาคาร”

4.กำหนดระยะถอยร่นของสิ่งก่อสร้างอื่นที่ถือเป็นอาคาร

มีการเพิ่มข้อกำหนดเรื่องระยะถอยร่นของสิ่งก่อสร้างอื่นที่ถือเป็นอาคาร สิ่งที่จะมีผลกระทบกับกฎหมายข้อนี้ เช่น การทำหอเก็บน้ำ/เก็บของสูงๆ การตั้งเสาสัญญาณบนอาคาร การทำโครงสร้างป้ายโฆษณา โดยมีใจความว่า

สิ่งก่อสร้างที่ถือเป็นอาคาร ดังต่อไปนี้ให้เว้นระยะถอยร่น 

1.ถังเก็บของที่มีความจุตั้งแต่ 100 ลูกบาศก์เมตรขึ้นไป ที่มีความสูงจากระดับฐานตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป
2.โครงสร้างสำหรับใช้ในการรับส่งวิทยุ โทรทัศน์ หรือการกระจายคลื่นความถี่ ที่มีความสูงจากระดับฐานของโครงสร้างนั้นตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป และมีน้ำหนักรวมตั้งแต่ 40 กิโลกรัมขึ้นไป
3.สิ่งที่สร้างขึ้นอย่างอื่นเป็นอาคารนอกเหนือจาก (1) และ (2) ที่มีความสูงจากระดับฐานตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป ทั้งนี้ ไม่รวมถึงสระว่ายน้ำที่มีความจุตั้งแต่ 100 ลูกบาศก์เมตรขึ้นไป และกำแพงกันดินหรือกำแพงกั้นน้ำที่ต้องรับความดันของดินหรือน้ำที่มีความสูงตั้งแต่ 1.50 เมตรขึ้นไป

• มีระยะห่างจากเขตที่ดินทุกด้านไม่น้อยกว่า 1 ใน 8 ส่วนของความสูงของอาคารนั้น เว้นแต่จำนวน 1 ใน 8 ส่วนของความสูงของอาคารดังกล่าวเป็นจำนวนน้อยกว่า 3 เมตร ให้อาคารนั้นมีระยะห่างจากเขตที่ดินทุกด้านไม่น้อยกว่า 3 เมตร หรือในกรณีที่จำนวน 1 ใน 8 ส่วนของความสูงของอาคารเป็นจำนวนมากกว่า 6 เมตร ให้อาคารนั้นมีระยะห่างจากเขตที่ดินทุกด้านไม่น้อยกว่า 6 เมตร
• การวัดความสูงให้วัดจากระดับพื้นดินก่อสร้างถึงส่วนที่สูงสุด แต่ถ้าสิ่งก่อสร้างข้างต้นอยู่บนอาคาร ให้ถือว่าหลังคา พื้นดาดฟ้า หรือส่วนหนึ่งส่วนใดของอาคารเป็นระดับฐาน แล้ววัดจากระดับฐานไปจนถึงจุดสูงสุดของสิ่งก่อสร้างนั้น

5.มีการผ่อนปรนให้ห้องแถว ตึกแถว บ้านแถวเก่า สามารถดัดแปลงหรือก่อสร้างทดแทนได้โดยไม่ขัดต่อกฎหมาย

จึงมีการผ่อนปรนให้ห้องแถว ตึกแถว บ้านแถวที่ก่อสร้างก่อนวันที่กฎกระทรวงนี้บังคับใช้  (กฎกระทรวงฉบับที่ 55 ออกใช้เมื่อวันที่ 28 กรกฎาคม พ.ศ. 2543) สามารถก่อสร้างอาคารใหม่ทดแทนอาคารเดิม หรือดัดแปลงอาคาร ทำได้โดยไม่ขัดต่อกฎหมาย โดยได้รับการยกเว้นไม่ต้องทำตามข้อกำหนดเรื่องความกว้างของแต่ละคูหา ความยาวรวมของอาคาร และระยะถอยร่นให้เท่ากับตึกแถวในปัจจุบัน แต่ต้องอยู่ภายใต้เงื่อนไขต่อไปนี้

ห้องแถว ตึกแถว บ้านแถวสมัยก่อนมักมีความกว้างไม่ถึง 4 เมตร รวมถึงความยาวและระยะถอยร่นไม่เป็นไปตามกฎหมายปัจจุบัน (กฎกระทรวงฉบับที่ 55) เช่น กำหนดให้ห้องแถว ตึกแถว บ้านแถวหนึ่งคูหาต้องความกว้างไม่น้อยกว่า 4 เมตร ทำให้เมื่อจะดัดแปลงหรือสร้างอาคารใหม่แทนอาคารเดิมที่ทรุดโทรมนั้นขัดต่อกฎหมายปัจจุบันไปโดยปริยาย

1. ไม่เพิ่มพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นเกินร้อยละสองของพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้น ตามที่ได้รับอนุญาตไว้ในครั้งแรก
2. ไม่เพิ่มความสูงของอาคาร
3. ไม่เพิ่มพื้นที่ปกคลุมดิน
4. หากอาคารนั้นมีที่ว่างด้านหน้า ที่ว่างด้านหลัง ที่ว่างด้านข้าง หรือมีการร่นแนวอาคารไว้แล้ว ให้การก่อสร้างทดแทนอาคารเดิมหรือการดัดแปลงอาคาร คงที่ว่างหรือการร่นแนวอาคารเช่นนั้นต่อไป

6.มีการผ่อนปรนที่ดินซึ่งแยกกรรมสิทธ์เพื่อสร้างห้องแถว ตึกแถว หรือบ้านแถว ก่อนกฎกระทรวงนี้บังคับใช้ สามารถสร้างได้โดยไม่ขัดต่อกฎหมาย

ที่ดินที่ได้มีการแบ่งแยกการถือกรรมสิทธิ์เพื่อสร้างห้องแถว ตึกแถว หรือบ้านแถวก่อนวันที่กฎกระทรวงนี้ใช้บังคับและยังไม่ได้มีการก่อสร้างอาคาร หากต้องการสร้างก็สามารถสร้างได้โดยได้รับการยกเว้นเรื่องความกว้างของแต่ละคูหา ความยาวรวมของอาคาร และจำนวนคูหาที่สร้างต่อเนื่องกัน เช่นกัน

ดาวน์โหลดฉบับเต็ม

กฎกระทรวงฉบับที่ 68 (พ.ศ.2563)

กฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ.2543)

เรื่อง ศรายุทธ ศรีทิพย์อาสน์

ภาพประกอบ pstaryu

อ่านเพิ่มเติม

กฎหมาย รั้วที่ดิน รั้วบ้าน

ต่อเติมบ้านใหม่ ต้องแจ้งเจ้าหน้าที่หรือเปล่า?

กฎหมายอาคาร(แบบเข้าใจง่าย) สำหรับคนที่กำลังจะสร้างบ้าน