วิธีเลือกซื้อบ้านมือสองฉบับมือใหม่
แนะนำการพิจารณาเลือก ซื้อบ้านมือสอง ว่าควรเลือกอย่างไรจึงจะคุ้มค่าการลงทุน
ข้อมูล ซื้อบ้านมือสอง ที่ต้องเช็กก่อนซื้อ
ก่อนตัดสินใจ ซื้อบ้านมือสอง ควรเช็กว่าตัวบ้านและที่ดินมีข้อมูลเหล่านี้อยู่ไหม เพื่อป้องกันปัญหา และช่วยให้การรีโนเวตบ้านทำได้ง่ายขึ้น
1. ตรวจสอบเลขโฉนดที่ดินและชื่อเจ้าของทรัพย์ให้ถูกต้อง โดยตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินประจำพื้นที่นั้นว่า แปลงที่ดินถูกต้องตรงกับโฉนดและมีชื่อเจ้าของทรัพย์ถูกต้องตรงกันแน่นอน เพราะมีกรณีที่บางทรัพย์อาจติดจำนองอยู่กับธนาคาร บางทรัพย์อาจถูกนำไปฝากขายหรือค้ำประกันเงินกู้นอกระบบ หรืออาจมีผู้ถือครอบครองหลายคน ซึ่งผู้ถือครองนั้นต้องยินยอมขายทุกคน บางทรัพย์ก็ยังเป็นชื่อของบรรพบุรุษที่ล่วงลับไปแล้ว และยังไม่ได้โอนมรดกกันอย่างเรียบร้อย กรณีแบบนี้ผู้ซื้อควรจัดจ้างทนายความเข้ามาช่วยดูแลด้วยจะดีที่สุด
2. มีใบอนุญาตปลูกสร้างอาคาร กรณีเป็นบ้านที่ไม่ได้อยู่ในหมู่บ้านหรือโครงการจัดสรร คุณควรถามหาใบอนุญาตปลูกสร้างอาคารจากเจ้าของทรัพย์ (เป็นเอกสารที่จำเป็นในการโอนทรัพย์สิน)
3. ทรัพย์สินที่พ่วงมากับตัวบ้าน ในการเจรจาซื้อ-ขาย ให้พูดคุยเรื่องทรัพย์สินที่พ่วงมากับตัวบ้านให้ชัดเจนว่าสิ่งใดรวมอยู่ในการซื้อขายบ้าง เช่น เฟอร์นิเจอร์บิลท์อินซึ่งติดกับตัวบ้าน สวนและต้นไม้ต่างๆ ปั๊มน้ำและแท็งก์น้ำ เครื่องปรับอากาศ เครื่องกรองน้ำ เครื่องทำน้ำอุ่น ฯลฯ
4. แบบก่อสร้างบ้านเดิม ควรถามหาแบบก่อสร้างบ้านจากเจ้าของบ้านเดิม เนื่องจากแบบก่อสร้างจะมีประโยชน์ในการซ่อมแซมและต่อเติมบ้านในอนาคต
5. ราคาและค่าโอน ต่อรองราคาให้ชัดเจนและพูดคุยเรื่องค่าธรรมเนียมการโอน ค่าภาษี และค่าอื่นๆ ให้ชัดเจน ว่าใครจะเป็นผู้ชำระ หรือจะแบ่งกันรับภาระในสัดส่วนเท่าไหร่บ้าง รวมไปถึงการวางมัดจำและกำหนดระยะเวลาการส่งมอบบ้าน โดยทั้งหมดนี้ให้กรอกในหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายให้ครบถ้วน
6. เข้าดูพื้นที่และตัวอาคาร หลังจากที่คิดว่าจะซื้อบ้านหลังนี้จริงๆแล้ว ควรติดต่อหาสถาปนิก วิศวกรโยธา วิศวกรงานระบบไฟฟ้า-ประปา เข้าดูพื้นที่และตัวอาคาร เพื่อให้แน่ใจว่าการก่อสร้างตัวบ้านรวมไปถึงการตกแต่ง การดัดแปลงต่อเติมในอนาคตจะสามารถทำได้ง่าย
ซื้อบ้านมือสอง จากที่ไหนได้บ้าง
แหล่ง ซื้อบ้านมือสอง มี 3 ช่องทาง ได้แก่
1. ออนไลน์ เป็นช่องทางที่สะดวกที่สุดในปัจจุบันนี้ จากการค้นหาในเว็บไซต์ต่างๆ ซึ่งจะมีบริการนายหน้าลงประกาศไว้มากมาย ส่วนใหญ่เมื่อเปิดหน้าเว็บไซต์ขึ้นมาแล้ว ก็จะให้กรอกข้อมูลที่คุณต้องการ เช่น ทำเลที่ต้องการ ช่วงราคาที่ต้องการ เมื่อกรอกเสร็จจะมีภาพพร้อมข้อมูลบ้านปรากฏให้เลือกชม หากสนใจทรัพย์ใด ก็สามารถติดต่อนัดนายหน้าเพื่อเข้าชมบ้านจริงได้ การซื้อทรัพย์แบบนี้ทางนายหน้าจะได้ค่าคอมมิชชั่นจากเจ้าของบ้านเดิมประมาณ 3 เปอร์เซ็นต์ และจะช่วยดำเนินการด้านจัดเตรียมเอกสาร อำนวยความสะดวกด้านธุรกรรมการโอนทรัพย์จนแล้วเสร็จ ช่องทางนี้สะดวกสบายสำหรับผู้ซื้อ-ขายมาก
2. กรมบังคับคดี ซื้อบ้านมือสองลักษณะนี้จะมาจากการยึดทรัพย์ผ่านทางธนาคาร (เจ้าของเดิมเป็นหนี้ธนาคาร แล้วไม่สามารถจ่ายหนี้ได้) ทรัพย์เหล่านี้จะตีพิมพ์เป็นเอกสารวางไว้ที่ธนาคาร หรือประกาศตามหน้าเว็บไซต์ เพื่อให้ผู้สนใจเข้าไปยื่น (ยกมือ) ประมูลทรัพย์ได้ที่กรมบังคับคดี ผู้ที่สนใจบ้านมือสองประเภทนี้จะต้องเสาะหาข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์สินด้วยตัวเอง ตั้งแต่การหาตำแหน่งที่ตั้งตัวบ้าน การดูทรัพย์ก็คงดูได้แต่สภาพภายนอกบ้าน อีกทั้งบางครั้งเจ้าของบ้านเดิมยังคงอยู่อาศัยในบ้านเดิม ซึ่งเป็นภาระที่ต้องฟ้องร้องขับไล่ต่อไป ดังนั้นบ้านมือสองชนิดนี้แม้จะราคาถูกกว่า แต่ก็จะเหมาะกับผู้ที่คุ้นเคยกับขั้นตอน และสามารถจัดการธุรกรรมต่างๆได้ด้วยตนเอง
3. เสาะหาบ้านมือสองด้วยตนเอง เช่น ด้วยการเปิดหาจากเว็บไซต์ต่างๆ ที่เจ้าบ้านตัวจริงประกาศขาย โดยไม่ผ่านนายหน้า หรือด้วยการขับรถดูป้ายประกาศขายบ้านในพื้นที่ที่ตนเองคุ้นเคย วิธีนี้ผู้ซื้อ-ขายจะได้ราคาที่ดีที่สุด โดยไม่ต้องเสียค่านายหน้า แต่ผู้ซื้อจะต้องมีเวลาวิ่งหาทรัพย์ พูดคุยต่อรอง เช็กเอกสารต่างๆ และจัดการโอนทรัพย์ที่กรมที่ดินด้วยตนเอง
4 เรื่องพื้นฐานต้องเช็ก
1. ทำเลที่ตั้ง เป็นเรื่องแรกที่ต้องพิจารณาว่าบ้านหลังนี้อยู่ใกล้อะไรบ้าง เช่น ตลาด โรงพยาบาล สถานีตำรวจ สถานศึกษา ห้างสรรพสินค้า ที่ทำงาน บ้านญาติ หรืออื่นๆ ที่สอดคล้องกับชีวิตประจำวันของเราและครอบครัว
2. การสัญจรประจำวัน ซึ่งเกี่ยวกับการเดินทางเข้า-ออกตัวบ้านสู่ระบบขนส่งมวลชนหลักๆ เช่น รถประจำทาง รถไฟฟ้า เรือ รวมถึงทางด่วน และถนนหลวง ซึ่งจะทำให้เราสะดวกต่อการเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนบุคคลได้ดีที่สุด
3. สภาพแวดล้อมที่อาจก่อปัญหา เช่น ใกล้โรงงาน อู่รถ โรงแยกขยะ สถานที่เก็บวัสดุก่อสร้าง แคมป์คนงาน แหล่งมั่วสุม ร้านอาหารกลางคืน พื้นที่การเกษตรที่ต้องมีการเผาซากพืชหลังฤดูเก็บเกี่ยว พื้นที่ลุ่มต่ำซึ่งมีน้ำท่วมขังเป็นประจำ หรือแม้แต่ถนนที่มีการจราจรคับคั่ง ซึ่งจะสร้างมลพิษด้านอากาศและเสียงให้เราตลอดเวลา
4. เช็กผังเมืองและการเวนคืนที่ดิน สืบหาข้อมูลจากสำนักงานที่ดินและกองผังเมืองประจำพื้นที่ว่าบ้านนั้นอยู่ในพื้นที่สีอะไรในผังเมือง เพื่อจะได้ทราบว่าพื้นที่ในนั้นถูกกำหนดไว้เป็นพื้นที่ประเภทอะไร เช่น ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยจะถูกจัดให้เป็นสีเหลือง สีส้ม สีน้ำตาล ซึ่งแสดงถึงความหนาแน่นน้อย หนาแน่นปานกลาง และหนาแน่นมากตามลำดับ มีผลทำให้สิ่งก่อสร้างส่วนใหญ่ในพื้นที่สีเหล่านี้จะเป็นบ้านพักอาศัย หอพัก คอนโดมิเนียม แต่หากพื้นที่นั้นเป็นสีม่วง ก็จะเป็นที่ดินประเภทอุตสาหกรรมเป็นส่วนใหญ่ หากบ้านที่คุณเลือกอยู่ในโซนนี้ก็จะพบว่าเพื่อนบ้านใกล้เคียงมักเป็นโรงงานอุตสาหกรรม ซึ่งส่งผลหลายอย่าง เช่น อาจมีมลพิษจากโรงงานมารบกวนในบริเวณบ้าน มีรถบรรทุกวิ่งบนถนนในปริมาณมาก ตลอดจนถึงข้อมูลด้านการเวนคืนที่ดิน เพื่อสร้างถนนและสาธารณูปโภคอื่นๆ ในอนาคต คุณก็ยังสามารถสืบค้นจากแหล่งนี้ได้ด้วยเช่นกัน
เรื่อง : ศักดา ประสานไทย
ภาพ : คลังภาพบ้านและสวน
ภาพประกอบ : เอกรินทร์ พันธุนิล
คอลัมน์ Home Expert นิตยสารฉบับ มี.ค. 2020
