กรมธนารักษ์ ชี้ ราคาที่ดิน 2566 แนวโน้มเพิ่ม 8% ส่วนพื้นที่เศรษฐกิจภาคตะวันออกหรือ EEC ราคาอาจขยับสูงถึง 20-30% พร้อมเปิดเผย 5 ทำเลทอง ราคาขึ้นสูงสุดในจังหวัดกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
สำหรับการปรับขึ้นราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ประจำปี 2566 -2569 ของกรมธนารักษ์ ระบุว่าราคาที่ดินทั่วประเทศจะมีค่าแเลี่ยเพิ่มขึ้น 8.93% ส่วนกรุงเทพมหานครเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 2.69% โดยที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและถนนสายสำคัญย่านศูนย์กลางธุรกิจในกรุงเทพฯเมื่อเปรียบเทียบกับราคาประเมินที่ดินเก่าปรับตัวค่อนข้างสูงกว่าพื้นที่อื่นๆ
ทั้งนี้ ราคาประเมินที่ดินใหม่รอบปี 2566-2569 เริ่มวันที่ 1 มกราคมปีหน้า แม้ว่าราคาเฉลี่ยทั่วประเทศจะสูงขึ้นประมาณ 8% แต่พื้นที่เศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือ EEC ราคาอาจปรับเพิ่มขึ้นกว่า 20-30% ซึ่งกรมธนารักษ์แจ้งว่าเป็นราคาที่เหมาะสม เพราะเศรษฐกิจเริ่มกลับสู่ภาวะปกติหลังการแพร่ระบาดของโควิด19 โดยอาจกระทบกับภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ในส่วนของราคาประเมินที่ใช้อยู่ไม่เหมาะสม บางพื้นที่มีการพัฒนาไปมาก คณะกรรมการประเมินราคาทรัพย์สินประจำจังหวัดมีอำนาจพิจารณาทบทวนหรือปรับเพิ่มราคาประเมินเป็นรายแปลงได้เอง ซึ่งจะอิงจากสภาพแวดล้อมที่เปลี่ยนไป อาทิ หากมีสะพานหรือถนนใหม่ตัดผ่าน และมีการลงทุนโครงการรถไฟฟ้า ทางด่วนขึ้นมา แต่ละจังหวัดก็มีอำนาจปรับราคาประเมินใหม่ได้ตลอดเวลา
กรมธนารักษ์มีการประเมินราคาที่ดินปัจจุบันแบ่งทั้งหมดเป็น 33 ล้านแปลง โดยการบังคับใช้บัญชีราคาประเมินที่ดินใหม่ เพื่อลดภาระประชาชนผู้เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ปี 2565 ซึ่งเป็นปีแรกที่เก็บอัตรา 100% และค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองอสังหาริมทรัพย์
5 ทำเลทอง ราคาขึ้นสูงสุดใน กรุงเทพฯ-ปริมณฑล
- ที่ดินในโซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง ราคาขึ้นสูงถึง 57.3%
- ที่ดินในโซนเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด ราคาขึ้นสูงถึง 46.9%
- ที่ดินในโซนเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก ราคาขึ้นสูงถึง 31.9%
- ที่ดินในโซนกรุงเทพฯชั้นใน ราคาขึ้นสูงถึง 16.6%
- ที่ดินในโซนบางเขน-สายไหม-ดอนเมือง-หลักสี่-มีนบุรี-หนองจอก-คลองสามวา-ลาดกระบัง ราคาขึ้นสูงถึง 10.1%
อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินที่ราคาแพงที่สุด ยังคงเป็นทำเลใจกลางเมืองกรุงเทพมหานคร อันดับ 1. ถนนสีลม เพลินจิต วิทยุ พระรามที่ 1 บริเวณหน้าสยามสแควร์ถึงถนนเพลินจิต ราคา 1 ล้านบาท/ตารางวา (ตร.ว.) ตามมาด้วย อันดับ 2. ที่ดินบริเวณถนนสุขุมวิท ราคา 750,000 บาท/ตร.ว. อันดับ 3. ที่ดินบริเวณถนนรัชดาภิเษก ราคา 450,000 บาท/ตร.ว. อันดับ 4. ที่ดินบริเวณถนนเพชรบุรี ราคา 300,000 บาท/ตร.ว. และ อันดับ 5. ที่ดินบริเวณถนนพหลโยธิน ราคา 250,000 บาท/ตร.ว.
นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวว่า ผลสำรวจดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯและปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2565 สะท้อนให้เห็นว่าที่ดินที่อยู่ชานเมืองของกรุงเทพฯและปริมณฑลมีการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ราคาซื้อขายยังไม่สูงมากนัก และยังมีความต้องการนำไปใช้ในการพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวนมาก ด้านราคาที่ดินในเขตชั้นในและชั้นกลางของกรุงเทพฯ มีราคาที่สูงอยู่แล้ว แม้จะปรับตัวขึ้นบ้าง แต่อัตราเพิ่มไม่สูงเท่าบริเวณชานเมือง
ภาษีที่ดินปี 2566
กรณี ภาษีที่ดินปี 2566 ถ้ามีการปรับใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่ในปี 2566 อาจจะส่งผลให้ประชาชนที่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีภาระค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น เนื่องจากการเก็บภาษีที่ดินจะใช้ราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของกรมธนารักษ์มาเป็นฐานประเมินในการคำนวณภาษี และมีมาตรการบรรเทาภาระผู้เสียหรือไม่ ซึ่งเป็นอำนาจของท้องถิ่นและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเป็นผู้พิจารณา
ผลของการปรับขึ้นของราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ ภาครัฐ, องค์กรปกองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) จะได้ประโยชน์ เนื่องจากสามารถเรียกเก็บรายได้เพิ่มมากขึ้นจากการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ปี 2566 เต็ม100% แม้รัฐบาลมีมาตราการลดหย่อนภาษีลง 15% เพื่อลดภาระค่าครองชีพประชาชน แต่ราคาประเมินที่ใช้เป็นฐานเรียกเก็บภาษีปรับขึ้นอาจไม่ช่วยให้เรื่องการลดหย่อนลง
ทว่าในทางกลับกันมีแต่จะเพิ่มขึ้นหรือเท่าทุนไม่ได้ไม่เสีย เช่นเดียวกันกับค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินรัฐขยายเวลาลดหย่อนค่าโอนจาก2% เป็น 1% ขยับขึ้นจากปีก่อนที่เคยลดหย่อน 0.99% (เดิมเหลือ 0.01%) ท่ามกลางราคาประเมินปรับขึ้น หลายฝ่ายจึงมองว่า การเก็บภาษีที่ดินในปี 2566 จะเป็นการซ้ำเติมผู้บริโภคและผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม นายอิสระ บุญยัง ประธานกรรมการ บริษัท กานดาพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด และในฐานะประธานคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย เปิดเผยว่า การที่กระทรวงมหาดไทยเลื่อนเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของปี 2565 เก็บ 100% ออกไปถึงวันที่ 31 กรกฎาคมนั้น จะช่วยบรรเทาความเดือดร้อนภาคธุรกิจได้เพียงเล็กน้อย ซึ่งคณะกรรมการร่วมภาคเอกชน 3 สถาบัน (กกร.) ยังคงจุดยืนเดิม และจะทำหนังสือถึงภาครัฐอีกครั้ง เพื่อขอบรรเทาภาระภาษีที่ดินในปี 2566 ให้เก็บเป็นขั้นบันได เช่น 50% หรือ 75% และให้ผ่อนชำระได้มากกว่า 3 เดือน รวมถึงไม่มีเบี้ยปรับ
อนึ่ง ตามปกติบัญชีราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรอบใหม่จะมีการประกาศทบทวนใหม่ทุกๆ 4 ปี แต่ราคาประเมินที่ใช้ในปี 2566 จะเป็นราคาที่ประเมินไว้ตั้งแต่ 2 ปีก่อน เนื่องจากมีการเลื่อนใช้จากโควิด และไม่ได้มีการทบทวนใหม่ โดยหากกรมธนารักษ์ใช้ราคาประเมินใหม่ในปี 2566 จะทำให้ผู้เสียภาษีที่ดินมีภาระค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นทั้งเสียอัตรา 100% และฐานภาษีที่เพิ่มขึ้นตามราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และผลจัดเก็บภาษีที่ดินของปี 2565 ล่าสุด มียอดเก็บได้แล้วกว่า 2 พันล้านบาท และมีภาคธุรกิจขนาดเล็กและใหญ่ อาทิ โรงแรม รวมถึงประชาชน ยื่นขอผ่อนชำระจำนวนมาก
สามารถเช็กราคาที่ดินของทุกจังหวัดได้ที่ https://assessprice.treasury.go.th/
บทความที่เกี่ยวข้อง
