” บ้านไม่ตรงปก ” จากที่เป็นข่าวกรณี โครงการบ้านมั่นคงย่านบางบัวทอง จากการดำเนินงานของสหกรณ์บริการฯ
จึงทำให้เกิดคำถามต่อมาว่า หากเราได้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ไว้แล้ว แต่ได้ บ้านไม่ตรงปก หรือไม่เป็นไปตามสัญญา เราในฐานะผู้ซื้อจะดำเนินการอย่างไรได้บ้าง หากโดนสหกรณ์เบี้ยว ใครรับผิดชอบ และแนวทางการป้องกันตัวเองไม่ให้โดนโกง
บ้านไม่ตรงปก ทำอย่างไร
หากได้ บ้านไม่ตรงปก อย่างแรกเลยผู้ซื้อต้องตรวจสอบจากหนังสือสัญญาซื้อขาย สัญญาจะซื้อจะขายหรือหนังสือจอง ใบเสนอราคา เอกสารต่างๆ หรือในกรณีผู้ขายเป็นผู้ประกอบธุรกิจ ผู้ซื้อก็อาจดูไปถึงคำโฆษณาต่างๆที่ผู้ขายได้เคยโฆษณาไว้ว่าเป็นอย่างไร ในเอกสารต่างๆที่กล่าวมาข้างต้น ได้มีข้อตกลงกันไว้อย่างไร
หากในเอกสารดังกล่าวได้กำหนดหน้าที่ของผู้ขายไว้อย่างไร เช่น ผู้ขายต้องส่งมอบบ้านพร้อมที่ดินเพื่อเข้าอยู่อาศัยให้ผู้ซื้อภายในกำหนด 5 ปี นับแต่วันทำสัญญาหรือวันที่ชำระเงินครั้งแรก ครั้งเมื่อครบกำหนดเวลาดังกล่าวแล้ว ผู้ขายไม่สามารถส่งมอบบ้านตามแบบที่ตกลงหรือโฆษณาไว้ หรือส่งมอบอย่างชำรุดบกพร่อง หรือส่งมอบเมื่อล่วงเลยกำหนดตามสัญญา
การแก้ไข : หากผู้ซื้อผ่อนชำระตามสัญญาไม่ได้ผิดสัญญา ผู้ขายก็จะเป็นฝ่ายผิดสัญญา ผู้ซื้อสามารถฟ้องร้องต่อศาลเพื่อบังคับให้ผู้ขายดำเนินการส่งมอบบ้านพร้อมที่ดิน หรือผู้ซื้อจะบอกเลิกสัญญาโดยให้ผู้ขายคืนเงินทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยตั้งแต่วันที่ผู้ซื้อได้รับเงินไปก็ได้ แล้วแต่ว่าผู้ซื้อจะเลือกใช้สิทธิไปในใดทางหนึ่ง
หากโดนสหกรณ์เบี้ยว ใครรับผิดชอบ
การทำนิติกรรมอาจเป็นบุคคลธรรมดาหรือเป็นนิติบุคคลก็ได้ ซึ่งหากเป็นนิติบุคคลก็หมายความว่า มีสภาพบุคคลที่กฎหมายรับรองไว้ ย่อมมีสิทธิ หน้าที่และความรับผิดเช่นเดียวกับบุคคลธรรมดาได้เหมือนกัน ในที่นี้จะขอยกตัวอย่าง เช่น สหกรณ์ ซึ่งเมื่อได้มีการจดทะเบียนจัดตั้งสหกรณ์บริการฯ แล้ว สหกรณ์ดังกล่าวย่อมมีฐานะเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายว่าด้วยสหกรณ์
เมื่อสหกรณ์บริการฯได้เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขาย และเป็นคู่สัญญาฝ่ายผู้จะขาย สหกรณ์บริการฯย่อมมีสิทธิ หน้าที่และความรับผิดต่อผู้จะซื้อ เช่น ส่งมอบบ้านให้ตรงตามแบบที่ตกลงหรือโฆษณาไว้ และต้องส่งมอบภายในกำหนดตามสัญญาด้วย หากไม่ดำเนินการตามสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าว สหกรณ์ย่อมต้องรับผิดต่อผู้จะซื้อ และผู้จะซื้อย่อมฟ้องร้องต่อศาลเรียกค่าเสียหายได้ บางกรณีเรื่องความรับผิดตามกฎหมายว่าด้วยสหกรณ์ได้กำหนดให้คณะกรรมการดำเนินการสหกรณ์ กรรมการ หรือผู้จัดการต้องรับผิดร่วมกันในความเสียหายต่อสหกรณ์ด้วย เมื่อมีการแสวงหาผลประโยชน์โดยมิชอบ หรือดำเนินกิจการนอกขอบวัตถุประสงค์หรือขอบเขตการดำเนินการของสหกรณ์บริหารฯ เป็นต้น
การดำเนินกิจการของสหกรณ์นั้น ด้วยเหตุที่สหกรณ์ คือ การรวมตัวกันดำเนินกิจการเพื่อประโยชน์ทางเศรษฐกิจและสังคมของสมาชิกสหกรณ์ โดยช่วยตนเองและช่วยเหลือซึ่งกันและกัน ซึ่งการดำเนินงานของสหกรณ์อาจมีรูปแบบดำเนินธุรกิจ การค้า การบริการ เพื่อประโยชน์ของสมาชิก รวมถึงอาจรับฝากเงินประเภทออมทรัพย์หรือประจำจากสมาชิกหรือจากสหกรณ์อื่นก็ได้ ด้วยกิจกรรมดังกล่าวหากเกิดปัญหา อาจกระทบต่อสมาชิกสหกรณ์จำนวนมาก กฎหมายว่าด้วยสหกรณ์จึงได้กำหนดการกำกับดูแลสหกรณ์ให้ดำเนินการถูกต้องตามกฎหมาย และต้องจัดทำรายงานประจำปีแสดงผลการดำเนินงานของสหกรณ์ งบการเงิน เพื่อส่งให้แก่นายทะเบียนสหกรณ์ด้วย ซึ่งหากนายทะเบียนสหกรณ์พบว่าการดำเนินงานของสหกรณ์ไม่ถูกต้องตามกฎหมาย นายทะเบียนอาจมีคำสั่งให้สหกรณ์ดำเนินการแก้ไขให้ถูกต้องได้
แนวทางการป้องกันตัวเองไม่ให้โดนโกง
เมื่อผู้ซื้อต้องการจะซื้อทรัพย์สินจากผู้ใดไม่ว่าจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล ผู้ซื้อจะต้องมีความมั่นใจว่า ผู้ขายสามารถปฏิบัติตามสัญญา เช่น ส่งมอบบ้านได้ถูกต้อง ตรงตามแบบ และภายในเวลาที่กำหนดได้ โดยอาจสังเกตได้จาก
- ผู้ขายมีที่อยู่เป็นหลักแหล่งติดตามได้ ยืนยันตัวบุคคลได้
- มีประวัติเคยประกอบธุรกิจลักษณะดังกล่าวมาก่อนหรือไม่ มีความสามารถปฏิบัติตามสัญญาได้ครบถ้วน
- ฐานะทางการเงินไม่มีปัญหา
- ถ้าเป็นหน่วยงานที่อยู่ภายใต้กำกับของหน่วยงานรัฐ ผู้สนใจซื้อย่อมเข้าถึงข้อมูลต่างๆได้ไม่ยาก จึงควรตรวจสอบเพื่อความมั่นใจ
- ทำหนังสือสัญญาเป็นหลักฐาน ซึ่งการซื้อขายสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ราคา 20,000 บาทขึ้นไป กฎหมายกำหนดให้ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับผิดเป็นสำคัญจึงจะใช้ฟ้องร้องบังคับคดีได้ หรือกรณีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์พิเศษ เช่น ช้าง มา แพ เรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป เป็นต้น กฎหมายกำหนดให้การซื้อขายดังกล่าวต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นสัญญาซื้อขายจะมีผลเป็นโมฆะ คือ เสียเปล่ามาตั้งแต่ต้นเสมือนไม่มีสัญญาเกิดขึ้นเลย แต่การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยมีข้อตกลงว่าจะไปทำการจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ภายหลัง ในทางกฎหมายจะเรียกว่า สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายได้กำหนดไว้ว่าให้มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับผิดเป็นสำคัญ จึงจะใช้ฟ้องร้องบังคับคดีได้
เรื่อง : คเณศร์ สร้อยสายทอง, ณัฐชาพร นิตย์โชติ – ทนายความ
ภาพปก : amarintv.com
