ที่ดินต่างจังหวัด ก่อนตัดสินใจต้องคำนึงถึงอะไรบ้าง
การมองหา ที่ดินต่างจังหวัด เพื่อปลูกบ้านสักหลัง สูดอากาศบริสุทธิ์ที่รายล้อมด้วยธรรมชาติ เป็นอีกหนึ่งแนวโน้มการอยู่อาศัยที่ผู้คนในปัจจุบันให้ความสนใจ แต่การตัดสินใจซื้อที่ดินผืนใหม่ในบริบทที่ไม่คุ้นเคยมาก่อน (ว่าที่) เจ้าของบ้านจะต้องรู้อะไรบ้าง
ข้อแนะนำประกอบการตัดสินใจเลือกซื้อ ที่ดินต่างจังหวัด ไม่ว่าจะเป็นบ้านพักอากาศที่สะดวกสบาย ไร่นาทำกิน หรือบ้านหลังเล็กในชุมชนเงียบสงบ โดยประสบการณ์และข้อแนะนำจาก คุณเอ – อัครพล แก้ววิเศษ สถาปนิกและนักวางแผนที่ดินเกษตรกรรม เพื่อให้ทำเลบ้านหลังใหม่ตรงใจเรามากที่สุด
เลือกรูปแบบการอยู่กับชุมชนให้ถูกจริต
ชุมชนที่อยู่รายรอบเป็นสิ่งแวดล้อมหนึ่งที่จะต้องพบในทุกๆ วัน บางคนต้องการเพื่อนบ้านเพื่อให้รู้สึกปลอดภัย บางคนชื่นชอบความสงบเพื่ออยู่กับธรรมชาติ หากเลือกให้สอดคล้องกับความต้องการ ก็จะทำให้การอยู่อาศัยในบ้านใหม่ง่ายขึ้นหลายเท่าตัว ซึ่งสามารถแยกรูปแบบการอยู่อาศัยได้ 3 แบบหลักๆ ดังนี้
สุขสันโดษในทุ่งกว้าง
เป็นการสร้างบ้านหลังเดี่ยวตั้งอยู่ท่ามกลางอาณาเขตของตัวเองซึ่งแยกตัวห่างออกจากชุมชน โดยที่ดินอาจอยู่ริมทางหลวงชนบท หรืออยู่ลึกเข้าไปในโซนเกษตรกรรมของชุมชน เหมาะกับคนรักความสันโดษ สามารถบุกเบิกที่ดินใหม่ด้วยตนเอง
- ข้อดี : มีทัศนียภาพกว้างไกลสวยงาม เงียบสงบเป็นส่วนตัว และสามารถทำเกษตรกรรมในระดับที่สามารถสร้างรายได้หลักในบริเวณใกล้บ้านได้
- ข้อจำกัด : มีความโดดเดี่ยวห่างไกลจากความสะดวกของชุมชน และในบางแหล่งที่น้ำไฟเข้าไม่ถึง อาจต้องลงทุนกับค่าดำเนินการสาธารณูปโภคด้วยตนเองใหม่ทั้งหมด
อยู่รวมกันไว้ อุ่นใจกว่า
เป็นหมู่บ้านที่เกิดขึ้นมาจากการจัดสรรที่ดินใหม่ ซึ่งอาจซ้อนอยู่ภายในชุมชนเก่า หรืออยู่นอกเขตก็ได้ ซึ่งสามารถแบ่งย่อยออกได้ 2 รูปแบบ ดังนี้
แบ่งสรรปันที่ในหมู่คนรู้จัก หมู่บ้านขนาดย่อมจากการแบ่งแปลงที่ดินผืนใหญ่ ซอยย่อยออกเป็นอาณาเขตส่วนบุคคลผืนเล็กๆ ซึ่งอาจเกิดจากการแบ่งที่ดินกันในกลุ่มญาติพี่น้อง หรือเป็นการรวมกลุ่มซื้อที่ดินในหมู่คนรู้จัก เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการมีเพื่อนบ้านเป็นคนที่คุ้นเคยกันอยู่แล้ว
- ข้อดี : มีความปลอดภัยจากเพื่อนบ้านที่ช่วยเป็นหูเป็นตาดูแลกัน และสามารถลดค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างสาธารณูปโภคส่วนกลางได้ เช่น การทำถนน หรือการเดินเสาไฟฟ้าเข้าสู่ที่ดิน
- ข้อจำกัด : หากเป็นการตกลงกันโดยไร้เอกสาร อาจมีความไม่ชัดเจนในเรื่องของเขตที่ดินซึ่งจะทำให้เกิดปัญหาภายหลัง แนะนำว่าควรทำรังวัดออกโฉนดเป็นลายลักษณ์อักษรให้เรียบร้อย
หมู่บ้านสวนเกษตร โครงการบ้านจัดสรรรูปแบบหนึ่งที่ออกแบบให้รองรับรูปแบบการอยู่อาศัยควบคู่กับการทำเกษตรในครัวเรือน ซึ่งมีการวางผัง และจัดเตรียมสาธารณูปโภคไว้ให้เรียบร้อย ในบางที่มีระบบดูแลสวน มีเล้าไก่ที่ให้ผลผลิตเพียงพอระดับครัวเรือน อาจมีเวิร์กชอปที่จัดโดยโครงการ เพื่อเตรียมความพร้อมก่อนการอยู่อาศัย เจ้าของบ้านสามารถเข้าอยู่แล้วดูแลเก็บเกี่ยวต่อได้เลย เหมาะสำหรับคนที่ต้องออกมาทำไร่ทำสวนเล็กๆ โดยยังมีระบบอำนวยความสะดวกรองรับ
- ข้อดี : ไม่ต้องเสียเวลาในการวางแผนก่อสร้าง เจ้าของบ้านจึงไม่เหนื่อยหรือลำบากเกินไป นอกจากนี้ยังได้เพื่อนบ้านที่มีความชอบใกล้เคียงกันอีกด้วย
- ข้อจำกัด : มีราคาค่อนข้างสูง
สะดวกปลอดภัยในชุมชน
ในชุมชนดั้งเดิมที่มีคนท้องถิ่นตั้งรกรากอาศัยมาหลายชั่วอายุ บ้านและสถานที่ต่างๆ จะอยู่รวมกลุ่มกัน ดูแลความเรียบร้อยโดยหัวหน้าชุมชน ส่วนไร่นาสำหรับประกอบอาชีพนั้นอยู่แยกออกไปจากตัวหมู่บ้าน เดินทางไปประกอบอาชีพเป็นเวลา เหมาะสำหรับคนที่ต้องการอยู่ร่วมกับเพื่อนบ้าน มีความสะดวกสบายจากสาธารณูปโภคที่ครบครันอยู่แล้ว
- ข้อดี : มีความปลอดภัยและสิ่งอำนวยความสะดวก ทั้งตลาด วัด สถานีอนามัย โรงเรียน ไม่ต้องลงทุนทำสาธารณูปโภคเข้าที่ดินมากนัก
- ข้อจำกัด : การเพาะปลูกในบริเวณบ้านสามารถทำได้ในระดับเกษตรกรรมในครัวเรือน ซึ่งหากต้องการทำเกษตรกรรมเป็นอาชีพหลักอาจต้องมีที่ดินอีกผืนในพื้นที่เกษตรกรรมของชุมชน
มองหาที่ดินที่ตอบโจทย์
ที่ดินที่เหมาะสม จะทำให้การเตรียมการในที่ดินผืนใหม่ง่ายขึ้นหลายเท่าตัว และช่วยลดต้นทุนการก่อสร้างได้ เพราะไม่ต้องลงทุนลงแรงเพิ่มมากนักสำหรับการปรับสภาพดิน ขุดถม ทำถนน หรือดึงสาธารณูปโภคเข้ามาในที่ดิน ซึ่งมีขั้นตอนหลักๆ ในการเลือกที่ดินดังนี้
1. ตั้งโจทย์การอยู่อาศัย
แนะนำให้เริ่มต้นจากการตั้งเป้าหมาย “ทำอะไร และทำอย่างไร” คือสิ่งแรกที่ควรมี เพื่อวางไว้เป็นเป้าหลักก่อนจะมองหาที่ทางที่เหมาะสม เพราะหากอยู่ๆ เราตัดสินใจซื้อโดยไม่ได้วางแผนและศึกษามาก่อน อาจทำให้เสียเวลา เสียแรงและต้นทุนมากเกินจำเป็นก็ได้ เช่น
- บ้านพักตากอากาศ ทิวทัศน์และบรรยากาศเป็นสิ่งสำคัญ ซึ่งควรออกแบบพื้นที่และตัวบ้านให้เหมาะแก่การพักผ่อนและมีน้ำไฟใช้ได้อย่างสะดวกสบาย
- บ้านสวนสำหรับทำกินในครัวเรือน มีการจัดสรรพื้นที่ให้ทำประโยชน์ได้หลากหลาย ควรออกแบบระบบน้ำดี – น้ำเสีย หมุนเวียนไปใช้ในส่วนต่างๆ และจัดการน้ำจากรอบบ้านให้สามารถใช้งานได้ในที่ดินอย่างปลอดภัย
- บ้านสวนขนาดใหญ่สำหรับการสร้างรายได้ ควรคำนึงถึงสภาพดินและน้ำที่เหมาะสมเป็นสำคัญ เพื่อให้ผลผลิตมีปริมาณและคุณภาพตามที่ต้องการ และควรเข้าถึงได้ไม่ยากนักเพื่อให้ผู้ติดต่อสามารถเข้ามาซื้อขายในที่ดินได้
2. กางแผนที่เสาะหาโซนที่ใช่
เมื่อมีเป้าหมายที่ชัดเจนแล้ว จึงมองหาโซนที่เป็นไปได้จากแผนที่ เช่น ถ้าหากเราตั้งเป้าไว้ว่าต้องการทำเกษตรที่มีการปลูกผักสำหรับบริโภคในครัวเรือนและส่งขายในกรุงเทพฯ ในระยะทางไม่ไกลนัก เป้าหมายที่ตั้งไว้จะช่วยล้อมกรอบว่า ควรจะเป็นแหล่งเพาะปลูกในปริมณฑลที่ห่างออกไป 2 – 3 ชั่วโมง เป็นที่ลุ่มที่ไม่ขาดน้ำและมีฝนมาก เช่น กาญจนบุรี นครนายก หรืออยุธยา และหากมีความชำนาญมากพอถึงการคาดการณ์ปริมาณผลผลิตในแต่ละรอบเก็บเกี่ยว ก็จะสามารถคำนวนขนาดที่ดินคร่าวๆ ที่ต้องการได้ด้วย จากนั้นจึงเปรียบเทียบระยะเวลาการเดินทางและราคาที่ดินที่เหมาะสม
นอกจากนี้เรายังสามารถหาข้อมูลให้ละเอียดมากขึ้น ด้วยการเปิดแผนที่สภาพการใช้ที่ดิน โดยกรมพัฒนาที่ดิน กระทรวงเกษตรและสหกรณ์ เพื่อตรวจสอบว่าว่าอำเภอหรือตำบลที่สนใจมีการใช้ที่ดินในรูปแบบใดบ้าง
3. สำรวจสาธารณูปโภคก่อนตัดสินใจ
สาธารณูปโภครอบที่ดินที่มีความครบครัน จะทำให้ประหยัดงบประมาณและเวลาในการก่อสร้างได้มากขึ้น ซึ่งราคาที่ดินก็จะสูงตามเช่นกัน มีสิ่งที่ควรนำมาพิจารณาดังนี้
- สภาพความพร้อมทางสัญจร
- ลูกรัง ก่อสร้างได้ง่ายและรวดเร็วที่สุด มีข้อจำกัดคือรับน้ำหนักได้ไม่มากนัก ชำรุดง่าย มีฝุ่นคลุ้ง และเป็นหลุมบ่อง่าย สามารถเพิ่มความคงทนได้ด้วยการโรยหินคลุกเพิ่ม
- หินคลุก มีความแข็งแรงกว่าดินลูกรัง ไม่เฉอะแฉะเป็นหลุมบ่อเร็ว ซึ่งควรบดอัดหน้าดินให้ทั่วถึง ไม่เช่นนั้นจะมีฝุ่นฟุ้งกระจายขึ้นมาได้ง่าย
- ลาดยางมะตอย (แอสฟัลต์) ก่อสร้างได้เร็วกว่าถนนคอนกรีต ผิวจราจรเรียบไร้รอยต่อ มีความยืดหยุ่นสูง แต่มีความทนทานและรับน้ำหนักได้ไม่มากเท่าคอนกรีต
- คอนกรีต มีความคงทน ใช้งานได้ยาวนานที่สุด สามารถออกแบบให้รับน้ำหนักบรรทุกมากๆ ได้ แต่มีข้อจำกัดคือผิวจราจรจะไม่เรียบทั้งผืน เพราะการหล่อคอนกรีตต้องมีรอยต่อป้องกันการแตก
ทางสัญจรเป็นสิ่งจำเป็นอันดับหนึ่งของที่ดินจะต้องมี ซึ่งหากเป็นที่ตาบอด หรือถนนเข้าออกไม่สะดวกนัก แผนการก่อสร้างอาจต้องเลื่อนไปและแทรกแผนการทำถนนเข้ามาก่อนเพื่อให้ขนวัสดุก่อสร้างเข้าที่ดินได้
- มองหาสายไฟฟ้าใกล้ที่ดิน
หากมีเสาไฟฟ้าอยู่หน้าที่ดิน เราสามารถยื่นขอมิเตอร์และว่าจ้างเอกชนมาปักเสาไฟเข้าสู่ตัวอาคารได้ด้วยตัวเอง แต่หากไม่มีสายไฟฟ้าพาดผ่านหน้าที่ดิน จะต้องยื่นคำร้องขอขยายเขตจากการไฟฟ้าส่วนภูมิภาค ซึ่งหากมีระยะทางจากเสาไฟฟ้าต้นที่ใกล้ที่สุดไม่เกิน 140 เมตร การไฟฟ้าจะเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย (ยกเว้นค่ามิเตอร์) หากเกินกว่านี้เจ้าของบ้านจะต้องเสียค่าใช้จ่ายคนละครึ่งกับการไฟฟ้า โดยมีเงื่อนไขว่าที่ดินนั้นจะต้องมีบ้านเลขที่ ทางสาธารณะผ่าน และต้องไม่อยู่ในเขตอุทยาน ซึ่งหากมีเพื่อนบ้านข้างเคียงร่วมหารค่าปักเสาไฟก็จะช่วยลดค่าใช้จ่ายได้
- แหล่งน้ำที่ใช้ประโยชน์ได้
- น้ำบาดาล หากชาวบ้านในละแวกมีการขุดน้ำบาดาลใช้ แนะนำให้เลือกใช้บริการจากรถขุดบาดาลในท้องถิ่น เพราะจะมีความเข้าใจในสภาพดินและน้ำใต้ดินในละแวกนั้นๆ เป็นพิเศษ ทำให้การขุดมีความแม่นยำมากขึ้น ซึ่งบริการขุดมีทั้งแบบเหมาและแบบคิดราคาตามจุดที่ขุด เพราะในบางครั้งอาจไม่พบน้ำเลยตั้งแต่หลุมแรก ก็ต้องทดลองเจาะหลุมใหม่จนกว่าจะพบน้ำ จึงติดตั้งปั๊มสำหรับสูบน้ำขึ้นมาผิวดิน ซึ่งราคาเฉลี่ยการขุดเจาะรวมติดตั้งปั๊มอยู่ที่ประมาณ 50,000 – 100,000 บาท ขึ้นอยู่กับขนาดรถขุดเจาะ อุปกรณ์ สถานที่ ความลึกและคุณภาพน้ำ
- ลำเหมืองสาธารณะประโยชน์ ในเขตสีเขียวที่มีการทำเกษตร จะมีการทำทางน้ำเพื่อการเกษตรสำหรับแจกจ่ายน้ำให้ชาวบ้านได้ใช้ทำการเพาะปลูก ซึ่งหากที่ดินนั้นอยู่ใกล้ลำเหมือง ก็สามารถวางแผนการกักเก็บน้ำ โดยสูบน้ำมาไว้ใช้ระหว่างปี ก็จะลดต้นทุนค่าขุดเจาะบาดาลได้ แต่มีข้อจำกัดคือ ที่ดินติดลำเหมืองอาจมีน้ำท่วมในฤดูน้ำหลาก และต้องร่นระยะของแนวอาคารตามกฏหมายด้วย
- น้ำฝน ฝนที่ตกมาในฤดูน้ำหลาก สามารถสำรองเก็บไว้สำหรับเป็นน้ำใช้ – น้ำดื่มได้ตลอดทั้งปี ซึ่งสามารถทำได้ทั้งในรูปแบบถังน้ำบนดิน ถังน้ำฝังดิน
กฏหมายระยะร่นอาคารจากแหล่งน้ำ สาธารณะ (แม่น้ำ คู คลอง ลำราง)
- ความกว้างแหล่งน้ำน้อยกว่า 10 เมตร ต้องร่นระยะแนวอาคารไม่น้อยกว่า 3 เมตร
- ความกว้างแหล่งน้ำ 10 เมตรขึ้นไป ต้องร่นระยะแนวอาคารไม่น้อยกว่า 6 เมตร
- แหล่งน้ำขนาดใหญ่ เช่น บึง ทะเลสาบ ทะเล ต้องร่นระยะแนวอาคารไม่น้อยกว่า 12 เมตร
4. สำรวจบริบทรอบตัว
การสังเกตสภาพแวดล้อมรอบๆ แปลงที่เราหมายตาไว้ หรือสอบถามคนท้องถิ่นที่อยู่มาก่อน จะช่วยให้คาดการณ์ถึงแนวโน้มที่จะเกิดขึ้น เป็นอีกตัวช่วยในการตัดสินใจและวางแผนการออกแบบได้ เช่น
- ภูมิประเทศรอบที่ดิน ลักษณะภูมิประเทศมีอิทธิพลต่อการเกิดลมได้ เช่น บริเวณภูเขา ฝั่งเงาฝนจะมีความแห้งแล้งกว่าปกติ แต่หากอยู่บริเวณหน้าเขาก็จะรู้สึกถึงลมหุบเขา-ลมภูเขาได้อย่างชัดเจน หรือที่ดินระหว่างหุบเขาสองลูก ก็เป็นช่องลมธรรมชาติที่ลมพัดผ่านได้ตลอดปี
- พืชทนแล้ง หากพื้นที่โดยรอบมีการปลูกไม้ทนแล้ง เช่น ไร่อ้อย ไร่มันสำปะหลัง บ่งบอกถึงสภาพดินที่อุ้มน้ำได้ไม่ดีนัก ไม่เหมาะกับการทำเกษตรกรรมที่ต้องการน้ำมาก และในหน้าแล้งอาจเสี่ยงเกิดไฟไหม้ ควรออกแบบการป้องกันไฟรอบๆ ที่ดิน รวมถึงช่องเปิดบ้านให้ป้องกันมลภาวะจากฝุ่นละออง
- พืชทนเค็ม ถ้าสังเกตเห็นว่าเพื่อนบ้านมีการปลูกพืชทนเค็ม เช่น สวนมะพร้าว สวนปาล์ม บ่งบอกถึงสภาพดินโดยรอบ รวมถึงน้ำบาดาลที่อาจเป็นน้ำกร่อย ควรเลือกพืชพรรณที่สามารถทนดินเค็มได้ และวางแผนการจัดการน้ำจืดเพื่อใช้ในพื้นที่
- นาข้าวรายล้อม หมายถึงบริเวณนั้นอาจเป็นแอ่งกระทะที่น้ำสามารถท่วมถึงในฤดูน้ำหลาก และอาจมีการเผาหน้าดินนอกฤดูเก็บเกี่ยว ซึ่งหากต้องการสร้างบ้าน ควรวางแผนการถมที่ดินและออกแบบช่องเปิดบ้านเพื่อรับมือกับสถานการณ์ในแต่ละฤดู
- ทางน้ำผ่าน ตรวจสอบให้ชัดเจนว่าเป็นทางน้ำใช้หรือทางน้ำทิ้งของชุมชน หากเป็นทางน้ำทิ้ง ควรวางแผนเบี่ยงระบบน้ำเพื่อไม่ให้ปนเปื่้อนน้ำใช้ในที่ดินจนกลายเป็นน้ำเสีย
- พื้นที่ใกล้ภูเขา อาจมีการรบกวนจากสัตว์ป่าออกหาอาหาร เช่น ช้าง ลิง ดังนั้นหากมีแผนทำสวนผลไม้ควรต้องวางแผนการป้องกันพืชพรรณให้ดี
- สวนผักเขียวชอุ่ม ในบางแหล่งอาจเป็นการทำเกษตรโดยใช้เคมีเสริม หรือพ่นสารป้องกันศัตรูพืช ซึ่งจะฟุ้งกระจายมาตามลมไม่เหมาะกับการเป็นที่อยู่อาศัย
5. ตรวจสอบสิทธิ์ทางที่ดินก่อนซื้อ – ขาย
เพื่อความปลอดภัยในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ควรตรวจสอบข้อมูลและเอกสารที่ดินให้รอบคอบ เพื่อให้มั่นใจว่าจะไม่เกิดปัญหาในอนาคต โดยมีสิ่งที่ควรตรวจสอบดังนี้
การปลอมแปลงโฉนดที่ดิน โดยนำโฉนดของผู้ขายไปเปรียบเทียบกับโฉนดต้นฉบับที่สำนักงานที่ดิน
รายละเอียดผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน ตรวจสอบจากเจ้าพนักงานกรมที่ดิน ทั้งข้อมูลตามบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้าน เพื่อให้แน่ใจว่าติดต่อกับเจ้าของที่ดินตัวจริง
ขอบเขตที่ดิน ควรดูว่าตรงกับในโฉนดหรือไม่ โดยการสอบรังวัดเทียบกับโฉนดที่ดินเดิม
ทางเข้าออกที่ดิน ตรวจสอบว่าเป็นทางสาธารณะหรือเป็นที่ส่วนบุคคล แม้จะมีทางรถผ่านเข้าออกก็ตาม เพราะหากเป็นที่ดินไม่มีทางเข้าออกสาธารณะ (ที่ตาบอด) จะไม่สามารถนำไปเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันกับธนาคารเพื่อยื่นกู้สิ่งปลูกสร้างได้
ขอตรวจสอบหลักฐานทะเบียนที่ดิน ตรวจเรื่องการติดจำนอง ติดภาระจำยอม ยกเลิกเพิกถอน ถูกอายัด อยู่ในแนวเวนคืน ติดสัญญาต่างๆ เป็นพื้นที่ห้ามก่อสร้าง หรืออยู่ในระหว่างผลการพิจารณาทะเบียนที่ดินใดๆ หรือไม่ หากอยู่ในกระบวนการ ควรรอดูผลสิ้นสุดก่อนตัดสินใจซื้อขายอีกครั้ง
คอลัมน์ Home Expert ก.พ. 67
เรื่องและภาพประกอบ : ณัฐวรา ธวบุรี
ภาพ : คลังภาพบ้านและสวน
วิธีเลือกซื้อบ้านมือสองฉบับมือใหม่
