เช็กให้ครบ ก่อนซื้อบ้านใหม่และบ้านมือสอง
ก่อนการ ซื้อบ้าน ทั้งบ้านเก่าและบ้านใหม่ มีสิ่งใดต้องตรวจเช็กและให้ความสำคัญบ้าง
ซื้อบ้านเก่าต้องเช็คอะไรบ้าง
1. บ้านต้องมีอายุเท่าไรถึงจะเรียกว่าเก่า และสามารถเช็กสภาพบ้านด้วยตัวเองได้ไหม
บ้านอายุ 15 ปีขึ้นไปนับตั้งแต่วันก่อสร้างอาจเริ่มแสดงให้เห็นความทรุดโทรม ไม่ว่าจะเป็นสภาพสีภายนอกที่เกิดการลอกร่อน หากสีไม่ได้คุณภาพก็จะเป็นผงหลุดล่อนติดมือง่าย งานท่อประปาที่เริ่มแตกหรือรั่วซึม ฉนวนหุ้มสายไฟเริ่มเสื่อมสภาพ ไมว่าจะเปลี่ยนสี เปื่อยยุ่ย หรือมีรอยฉีกขาด รวมถึงงานโครงสร้างสำคัญของบ้าน ซึ่งอาจมีการทรุดตัวของพื้นหรือโครงสร้างบางส่วน เจ้าของบ้านจึงควรหมั่นสังเกตเป็นประจำว่ามีการแตกร้าวของโครงสร้างหรือการทรุดตัวมากขึ้นจากปีก่อนมากน้อยเพียงใด ซื้อบ้าน
2. ควรตรวจเช็กอะไรในบ้านเก่ามากที่สุด และตรวจอย่างไร
สิ่งที่ควรตรวจเช็กคือโครงสร้างบ้านเก่า เริ่มต้นจากการเดินสังเกตสิ่งปลูกสร้างโดยรอบว่ามีการทรุดเอียง บิด หรือแตกร้าวในส่วนใดบ้าง ควรให้ความใส่ใจกับทุกส่วนของบ้าน โดยเฉพาะพื้นที่ที่มีการวางของหนักเป็นเวลานาน เช่น ห้องเก็บของ ห้องแต่งตัว หรือส่วนที่มีเฟอร์นิเจอร์น้ำหนักมากตั้งอยู่ หากพบแต่ไม่แน่ใจในความเสียหาย ควรถ่ายภาพเพื่อนำไปปรึกษาวิศวกรหรือสถาปนิกต่อไป สำหรับรอยร้าวที่ไม่น่าไว้จะมีลักษณะดังนี้ ซื้อบ้าน
- รอยร้าวทแยงมุมบนผนังซึ่งทำมุม 45 องศากับพื้น เป็นรอยร้าวที่อาจเกิดจากการทรุดตัวของฐานรากหรือเสา บ่งบอกว่าโครงสร้างบ้านเริ่มไม่แข็งแรงแล้ว
- รอยร้าวที่มีความกว้างตั้งแต่ 0.5 มิลลิเมตรขึ้นไป
- รอยร้าวกว้างที่ขยายมากขึ้น ยาวมากขึ้นเรื่อย ๆ
- ประตูหน้าต่างเริ่มปิดไม่เข้า
- มีเศษปูนร่วงหล่นจากเสาคานและพื้น
- ระบบท่อน้ำประปาเริ่มแตก ชำรุดเสียหาย
- อาคารมีลักษณะเอียง
- มีเสียงลั่นของอาคารเป็นบางครั้ง โดยเฉพาะเวลากลางคืน
3. การปรับปรุงต่อเติมบ้านเก่าควรดูเรื่องอะไรบ้าง
อย่างแรกต้องสำรวจว่าขนาดพื้นที่ใช้สอยของบ้านเก่าเพียงพอต่อการใช้งานตามความต้องการใหม่หรือไม่ หากไม่พอจะวางแผนต่อเติมขยายพื้นที่อย่างไร ต่อมาต้องดูโครงสร้างบ้านว่าจะรับน้ำหนักเพิ่มได้มากแค่ไหน เช่น ถ้าต้องการเปลี่ยนบ้านไม้เก่าเป็นร้านหนังสือ โครงสร้างของบ้านอาจพังลงมาได้ เนื่องจากไม่สามารถรับน้ำหนักที่เพิ่มได้ นอกจากนี้งานระบบไฟฟ้าและประปาก็เป็นเรื่องสำคัญ ลองตรวจดูของเดิมว่าเพียงพอสำหรับกิจกรรมใหม่ที่จะใช้งานหรือไม่ เช่น กำลังไฟฟ้าของบ้านเก่ามีเพียง 15 แอมป์ แต่ต้องการจะปรับปรุงเป็นร้านอาหารซึ่งอาจต้องใช้ไฟมากถึง 45 แอมป์
4. เราใช้อะไรเป็นตัววัดว่าจะแค่ปรับปรุงหรือทุบบ้านเก่าเพื่อสร้างใหม่
การจะปรับปรุงหรือจะทุบแล้วสร้างใหม่มักขึ้นอยู่กับ 3ปัจจัยหลัก ดังนี้
- เมื่อเปรียบเทียบพื้นที่ใช้สอยเดิมกับพื้นที่ใช้สอยใหม่แล้วมีความแตกต่างกันมาก หรือมีการขยายเพิ่มไปกว่า 60 เปอร์เซ็นต์ การทุบบ้านเก่าเพื่อสร้างใหม่ให้ผลดีกว่าการต่อเติม เพราะได้ประโยชน์ใช้งานคุ้มค่ากว่า
- งบประมาณของเจ้าของบ้าน แน่นอนว่าการทุบบ้านเก่าและสร้างใหม่อาจใช้งบประมาณสูงกว่า แต่คุ้มค่ากว่าอย่างแน่นอนในระยะยาว อย่างไรก็ตามหากมีงบจำกัดจริงๆ การต่อเติมก็เป็นทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจ
- โครงสร้างความแข็งแรงของบ้านเก่า หากบ้านมีอายุเกิน 15 ปีก็คงไม่เหมาะที่จะทำแค่เพียงปรับปรุง เพราะเมื่อเพิ่มการใช้งานเข้าไป น้ำหนักที่เพิ่มขึ้นอาจเป็นภาระแก่ตัวบ้าน การสร้างใหม่ปลอดภัยกว่า
5. ตรวจงานระบบไฟฟ้าและประปาเองได้ไหม และต้องตรวจอย่างไร
การตรวจระบบไฟฟ้าและประปาเบื้องต้นด้วยตัวเอง สามารถทำได้ตามขั้นตอนนี้
ระบบประปา
- ทดสอบระบบน้ำประปาจากปั๊มน้ำเข้าบ้าน เมื่อปิดน้ำทุกจุดในบ้านแล้วปั๊มน้ำจะต้องหยุดทำงานด้วย หากเครื่องปั๊มทำงานเป็นระยะ แสดงว่ามีน้ำรั่วในระบบ
- ทดสอบระบบน้ำประปาจากมิเตอร์หน้าบ้านไปยังแท็งก์น้ำ โดยปล่อยให้น้ำเข้าแท็งก์จนเต็ม เมื่อน้ำเต็มแล้วตัวเลขมิเตอร์น้ำจะต้องหยุดนิ่ง หากตัวเลขยังหมุนต่อเนื่องแสดงว่ามีน้ำรั่วในท่อระหว่างมิเตอร์ไปยังแท็งก์น้ำ
- ดูระบบระบายน้ำ โดยดูจากบ่อพักระบายน้ำ (ซึ่งมักมีฝาคอนกรีตปิด) หรือรางระบายน้ำว่ามีเศษดินเศษใบไม้สะสมอุดตันอยู่หรือไม่ เมื่อมีการใช้น้ำในบ้าน น้ำไหลทิ้งจะได้ผ่านระบบนี้ได้สะดวก
ระบบไฟฟ้า
- ทดสอบเปิด-ปิดวงจรไฟฟ้าที่ตู้เบรกเกอร์ควบคุมทีละวงจร สำหรับปลั๊กไฟให้ใช้ไขควงวัดไฟทดสอบว่าทำงานเป็นปกติหรือไม่
- สังเกตดูฉนวนหุ้มสายไฟว่ามีการเปลี่ยนสีหรือกรอบแตกบ้างหรือไม่ หากพบก็แสดงว่าสายไฟเริ่มเสื่อมสภาพแล้ว ถ้าเป็นไปได้ควรเปลี่ยนสายไฟใหม่
เช็คให้ครบก่อนซื้อบ้านใหม่
6. บ้านใหม่ยังมีกลิ่นสี กลิ่นทินเนอร์ ทำอย่างไรให้กลิ่นหายไวๆ
สีทาตัวอาคารที่ได้มาตรฐานในปัจจุบันจะใช้น้ำเป็นตัวทำละลายหรือเป็นตัวเจือจางสี จึงไม่ค่อยประสบปัญหาเรื่องกลิ่นฉุนจากทินเนอร์หรือน้ำมันสนเท่าไร ทว่าสำหรับกระบวนการตกแต่งภายในยังมีการใช้ทินเนอร์และน้ำมันสนอยู่ จึงอาจมีกลิ่นฉุนติดค้าง วิธีแก้ไขคือ ช่วงกลางวันควรเปิดประตู-หน้าต่างเอาไว้ให้อากาศไหลเวียน จะทำให้กลิ่นเจือจางเร็วขึ้น ส่วนกลางคืน ขณะปิดประตูหน้าต่างแล้ว ให้วางถ่านหุงข้าวไว้ภายในห้องหรือตามมุมต่างๆ ถ่านหุงข้าวจะมีคุณสมบัติช่วยดูดกลิ่นได้ดี
7. ขอบ้านเลขที่ใหม่ ไฟฟ้า ประปา ต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง
คงต้องเริ่มจากการขอบ้านเลขที่ใหม่เป็นอันดับแรก โดยนำเอกสารดังต่อไปนี้ไปยื่นขอ ณ ที่ว่าการอำเภอ
- สำเนาใบอนุญาตปลูกสร้างอาคาร (ถ้ามี)
- สำเนาบัตรประชาชนของผู้เป็นเจ้าบ้านใหม่
- สำเนาทะเบียนบ้าน (เดิม) ของผู้เป็นเจ้าบ้านใหม่
- เอกสารคำร้อง (ขอได้จากหน่วยงานราชการที่ไปติดต่อ)
ส่วนการขอไฟฟ้าและประปาก็คล้ายกัน โดยต้องติดต่อกับหน่วยงานไฟฟ้าหรือประปาใกล้บ้าน โดยมีเอกสาร ดังนี้
- สำเนาบัตรประชาชนเจ้าของบ้านใหม่
- สำเนาทะเบียนบ้าน (ซึ่งได้รับบ้านเลขที่ใหม่แล้ว) พร้อมมีชื่อเจ้าของบ้าน
- เอกสารคำร้อง (ขอได้จากหน่วยงานราชการที่ไปติดต่อ)
- เงินค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้าและมิเตอร์ประปา
8. การตรวจรับบ้านจากช่างควรเตรียมการอย่างไรบ้าง
- ตรวจดูสภาพโดยรวมของบ้าน (ที่ใกล้จะเสร็จแล้ว) เช่น งานท่อระบายน้ำรอบบ้าน งานรั้ว งานสี งานพื้นโรงรถ งานพื้นทางเดินนอกบ้าน งานติดตั้งปั๊ม + แท็งก์น้ำ ฯลฯ ซึ่งทั้งหมดเป็นงานจิปาถะในงวดสุดท้ายก่อนส่งบ้าน ควรจัดทำบันทึกให้ช่างเข้าเก็บงาน
- ให้ช่างวางแผนเก็บงานตามที่บันทึก แล้วนัดส่งมอบบ้านหลังจากงานเสร็จ
9. การตรวจรับบ้านต้องดูอะไรบ้าง
เจ้าของบ้านอาจพาเพื่อนที่มีความรู้ด้านการก่อสร้างไปด้วยก็ได้ ระหว่างเดินตรวจงานอาจใช้เทปกาวพร้อมปากกาเมจิกเขียนและแปะเพื่อทำเครื่องหมายบนจุดที่ต้องการแก้ไข เพื่อให้เห็นได้ชัดเจนและง่ายต่อการตรวจเช็กในรอบต่อไป การตรวจรับบ้านควรจัดทำรายงานตรวจทีละห้องหรือทีละบริเวณ ซึ่งแต่ละห้องมีจุดที่ต้องตรวจ ดังนี้
- พื้น ไฟแสงสว่าง ระเบียงกันสาด
- ผนัง ปลั๊กไฟ
- ฝ้าเพดานเครื่องปรับอากาศ
- ประตูสุขภัณฑ์
- หน้าต่าง ราวกันตก ราวจับ
10. ผู้รับเหมาควรส่งมอบอะไรให้เจ้าของบ้านบ้าง เมื่อตรวจรับบ้านเสร็จแล้ว
- ลูกกุญแจทั้งหมด
- แบบแนวการเดินท่อน้ำ ท่อไฟ ซึ่งอาจแสดงไว้ในแปลนพื้น
- ตู้เบรกเกอร์ประจำบ้านต้องระบุชื่อการแยกวงจรควบคุมไฟฟ้าอย่างชัดเจน
- เอกสารรับประกันต่างๆ อาทิ ปั๊มน้ำ แท็งก์น้ำ ถังบำบัด และระบบกำจัดปลวก
- เอกสารการรับประกันผลงานของผู้รับเหมาที่ระบุวันเริ่มรับประกัน และระยะเวลาการประกันผลงาน
- แบบก่อสร้างจริง (As Built Drawing) หากมีการตกลงกันไว้ก่อนหน้านี้
เรื่อง : “เอกราช ลักษณสัมฤทธิ์”, “ศักดา ประสานไทย”
ภาพประกอบ : มาโนช กิตติชีวัน
