จะรีโนเวททั้งที ต้องดัดแปลงให้ถูกกฎหมาย จะได้สบายกาย สบายใจ!

กฎหมาย รีโนเวทบ้าน ศึกษาให้ถูกต้องก่อนลงมือ  เพื่อจะได้ดัดแปลงถูกกฎหมาย สบายกาย สบายใจ… 

อาคารถูกออกแบบก่อสร้างให้อยู่ได้เป็นสิบเป็นร้อยปี การปรับเปลี่ยนอาคารให้รองรับความต้องการจึงเกิดขึ้นตลอดเวลาจนกว่าอาคารจะเสื่อมสภาพลงไม่ว่าจะเป็นการเพิ่มเติมไอเดียการตกแต่งใหม่ ๆ ซ่อมแซมส่วนต่าง ๆ ให้กลับมามีเสน่ห์น่าอยู่เช่นเดิม ซึ่งถือเป็นการใช้ทรัพยากรเดิมที่มีอยู่ได้อย่างคุ้มค่าช่วยประหยัดงบประมาณและเวลาแต่สิ่งที่เป็นยาขมตามมาอย่างหนึ่งคือกฎหมายควบคุมอาคาร ที่ดูเข้าใจยากและจุกจิกสำหรับคนทั่วไป โดยเฉพาะภาษากฎหมายน่าเวียนหัว แต่หากลองทำความเข้าใจ คัดเฉพาะที่ตรงกับโจทย์ของเรา กฎหมายก็ไม่ใช่เรื่องยากเกินไป

อาคารอยู่ที่ไหน
จำไว้ว่าอาคารอยู่ที่ไหนก็ใช้กฎหมายที่นั่นทุกจังหวัดในประเทศไทยจะใช้กฎกระทรวงตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคารเป็นหลัก แต่อาจมีข้อบัญญัติตามแต่ละท้องถิ่นเพิ่มเติมเข้ามา รวมถึงในพื้นที่พิเศษ เช่น ใกล้อุทยานแห่งชาติแหล่งน้ำ ทะเล และโบราณสถานดังนั้นนอกจากจะต้องดูกฎกระทรวงเป็นหลักแล้ว ต้องหากฎหมายเฉพาะของท้องถิ่นมาดูประกอบด้วย

นอกจากนี้ยังมีกฎหมายสิ่งแวดล้อมและกฎหมายผังเมืองเป็นตัวควบคุมภาพรวมทั้งหมดด้วย ไม่ว่าจะเป็นขนาดอาคาร พื้นที่ว่าง ความสูง ห้ามกิจการบางประเภท และยังมีกฎหมายอีกหลายเรื่องที่เกี่ยวข้อง เช่น กฎหมายแผ่นดินไหว กฎหมายสถานบริการกฎหมายสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับคนพิการ ทั้งนี้ก็เพื่อควบคุมอาคารให้ได้มาตรฐาน ปลอดภัยกับผู้พักอาศัย

จะใช้อาคารทำเป็นอะไร
เข้าใจนิยามให้ชัดเจนว่าจะเปิดใช้อาคารเป็นอะไร “ในทางกฎหมาย” จะช่ วยให้ขอบเขตในการศึกษาข้อบังคับต่าง ๆแคบลง เช่น อาคารสาธารณะ อาคารพาณิชย์ อาคารอยู่อาศัย โรงแรมภัตตาคาร ที่จอดรถ ฯลฯ เพราะทุก ๆ สถานที่ล้วนมีข้อกำหนดที่ต่างกันแถมบางครั้งยังต้องรักษาข้อกำหนดพิเศษของอาคารเดิมไว้ เช่น ปรับปรุงตึกแถวเป็นออฟฟิศหรือร้านอาหารก็ยังคงต้องใช้กฎหมายตึกแถว หรือการเว้นที่ว่างด้านหลังอาคารจากเขตที่ดินเพื่อความปลอดภัยด้านอัคคีภัย และที่สำคัญคือ อาคารหลังหนึ่ง ๆ อาจเข้าข่ายเป็นอาคารหลายประเภทได้พร้อมกัน ทั้งนี้อาคารบางประเภท เช่น โรงแรม ก็ต้องมีการขออนุญาตก่อนเปิดใช้อาคารด้วย

ต้องยื่นขออนุญาตดัดแปลงทุกอย่างเลยหรือเปล่า?
ในกรณีที่เปลี่ยนโครงสร้างของอาคารโดยใช้วัสดุ ขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม ไม่จำเป็นต้องยื่นขออนุญาตเช่น บ้านไม้ที่ต้องการเปลี่ยนเสาหรือคานไม้ที่มีการชำรุด โดยใช้ประเภทไม้ขนาด และจำนวนเท่าเดิม แบบนี้ไม่ถือว่าเป็นการดัดแปลงอาคาร เว้นแต่จะเปลี่ยนโครงสร้างจากเดิมมาเป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรงหรือโครงสร้างที่มีเหล็กผสมอยู่ จำเป็นต้องขออนุญาตก่อน แม้จะใช้ขนาดหรือจำนวนวัสดุเท่าเดิมก็ตาม นอกจากนี้การเปลี่ยนส่วนต่าง ๆ ของอาคารที่ไม่ใช่โครงสร้าง เช่น พื้น ผนัง ฯลฯ ต้องคำนวณน้ำหนักวัสดุก่อนว่าเพิ่มขึ้นกว่าเดิมเกินร้อยละสิบหรือไม่ ถ้าเกินต้องขออนุญาตเพื่อป้องกันปัญหาโครงสร้างรับน้ำหนักวัสดุไม่ไหวจนอาจเกิดอันตรายได้ แต่สำหรับการลดหรือขยายพื้นที่อาคารและหลังคาไม่เกิน5 ตารางเมตรโดยไม่ได้เพิ่มโครงสร้างไม่จำเป็นต้องยื่นขออนุญาต

นิยามและหลักเกณฑ์ของที่ว่าง แนวอาคาร ความสูงอาคาร ช่องเปิด ช่องเปิดผนังทึบ บันไดหนีไฟ
คำเหล่านี้ในทางกฎหมายล้วนมีนิยามบัญญัติไว้ชัดเจน หาอ่านได้ในช่วงต้นของชุดกฎหมาย เช่น

• ที่ว่าง หมายถึง พื้นที่ไร้สิ่งปกคลุมจากพื้นดินถึงท้องฟ้า และพื้นที่นี้ต้องสูงจากพื้นดินไม่เกิน 1.20 เมตร ไม่มีหลังคาใด ๆ ปกปิด สำหรับโรงแรมซึ่งเข้าข่ายอาคารพักอาศัย ต้องมีที่ว่างรวม30 เปอร์เซ็นต์ ส่วนอาคารประเภทอื่น ๆควรมีที่ว่างรวม 10 เปอร์เซ็นต์
• แนวอาคาร ที่ใช้ในการกำหนดระยะห่างจากเขตที่ดิน หมายถึง ขอบนอกของผนังอาคารไม่ได้รวมถึงกันสาดหรือชายคา ระยะดังกล่าวจึงเป็นคนละความหมายกับที่ว่าง (ดูคำจำกัดความ แนวอาคาร ใน กฎกระทรวงฉบับที่68)
• ความสูงอาคาร ให้วัดแนวดิ่งจากระดับถนนหรือระดับพื้นดินที่ก่อสร้างขึ้นไปถึงส่วนของอาคารที่สูงที่สุด สำหรับอาคารทรงจั่วหรือปั้นหยาให้วัดถึงยอดผนังของชั้นสูงสุด แต่สำหรับในบางท้องที่อาจออกกฎหมายแตกต่างกันไป
• ช่องเปิด หมายรวมถึงผนังของอาคารด้านที่มีหน้าต่าง ประตู ช่องระบายอากาศ ช่องแสง และระเบียงของอาคารโดยมีระดับความสูงของอาคารและตำแหน่งช่องเปิดเป็นตัวแปรในการกำหนดระยะร่นจากแนวเขตที่ดินเช่นเดียวกับ ผนังทึบ (ดูคำจำกัดความ ผนังทึบ ใน กฎกระทรวงฉบับที่68)
• บันไดหนีไฟ มีกฎหมายบังคับให้อาคารที่สูงตั้งแต่ 4 ชั้นขึ้นไปต้องมีบันไดหนีไฟที่ทำด้วยวัสดุทนไฟอย่างน้อยหนึ่งแห่ง ซึ่งมีรายละเอียดต่างไปจากบันไดสัญจรปกติในอาคารทั่วไปบันไดและทางเดิน
  อีกสิ่งที่มักจะเป็นปัญหาในการดัดแปลงอาคารก็คือความกว้างของบันไดและทางเดิน สำหรับบันไดในอาคารพักอาศัยต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 80เซนติเมตร ส่วนอาคารอยู่อาศัยรวมต้องมีความกว้างของบันไดไม่น้อยกว่า1.20 – 1.50 เมตร ส่วนช่องทางเดินในอาคารอยู่อาศัย ต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 1 เมตร อาคารอยู่อาศัยรวม อาคารพาณิชย์ โรงงาน อาคารสาธารณะ ต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า1.50 เมตรสิ่งอำนวยความสะดวก
  แน่นอนว่าการดัดแปลงบ้านมาเป็นอาคารสาธารณะมักจะเจอปัญหาพื้นที่ว่างไม่พอสำหรับที่จอดรถตามกฎหมาย ซึ่งสามารถใช้ที่ดินแปลงอื่นที่ห่างไม่เกิน 200 เมตรเป็นที่จอดรถได้ โดยกฎหมายจะระบุสัดส่วนพื้นที่จอดรถเทียบกับพื้นที่อาคารแต่ละประเภท รวมถึงจำนวนสุขภัณฑ์และสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับคนพิการไว้อย่างชัดเจน เช่นทางลาด ห้องน้ำ ที่จอดรถคนพิการ

ระยะร่น
ระยะร่นด้านหน้าอาคารโดยปกติจะขึ้นอยู่กับความกว้างของถนน ประเภท และความสูงของอาคาร เช่น ถนนสาธารณะที่กว้างเกิน 6 เมตร แต่น้อยกว่า 10 เมตร ให้ร่นแนวอาคาร 6 เมตรจากกึ่งกลางถนน ยกเว้นบ้านพักอาศัยที่สูงไม่เกิน 2 ชั้นหรือ 8 เมตรอาจมีระยะร่นน้อยกว่านี้ได้ (สำหรับกรุงเทพฯ ยกเว้นบ้านพักอาศัยสูงไม่เกิน 3 ชั้นหรือ 10 เมตร) ทำให้ไม่สามารถต่อเติมดัดแปลงด้านหน้าอาคารล้ำระยะร่นตามกฎหมายนี้ได้ ส่วนระยะร่นจากแนวเขตที่ดินด้านอื่น ขึ้นอยู่กับความสูงของอาคาร ชนิดอาคารและตำแหน่งช่องเปิด เช่น อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร ผนังที่มีช่องเปิด (รวมถึงระเบียง) ต้องห่างจากแนวเขตที่ดินอย่างน้อย2 เมตร แต่ถ้าผนังด้านนั้นมีระยะห่างน้อยกว่า 2 เมตร แต่ไม่เกิน 0.50 เมตร วัดจากแนวเขตที่ดินผู้อื่น ต้องก่อสร้างเป็นผนังทึบตลอดแนว จะดัดแปลงเป็นช่องเปิดไม่ได้ แต่สำหรับในเขตกรุงเทพฯกำหนดให้มีที่ว่างรอบแนวเขตที่ดินอย่างน้อย1 เมตร ยกเว้นบ้านพักอาศัยที่มีพื้นที่ไม่เกิน 300 ตารางเมตร และสูงไม่เกิน 15 เมตร

สำหรับอาคารที่ดัดแปลงเป็น โรงแรม
กฎกระทรวงมีข้อยกเว้นว่า โรงแรมที่ไม่เกิน 4 ห้องและผู้พักไม่เกิน 20 คนไม่เข้าข่าย พ.ร.บ.โรงแรม ดังนั้นจึงสามารถใช้กฎหมายสำหรับที่พักอาศัยทั่วไปได้ เช่น บันได – ทางเดินที่แคบกว่าอาคารสาธารณะ และสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ แต่ทั้งนี้ต้องมีหลักฐานแสดงว่าได้รับอนุญาตให้ใช้อาคารเป็นโรงแรม หรือมีใบรับรองการตรวจสอบสภาพอาคารตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการก่อสร้างอาคารเสียก่อน

ทั้งนี้ควรศึกษาก่อนวางแผนการลงทุนหรือตัดสินใจเช่าหรือซื้ออาคารมาดัดแปลง เพื่อให้เข้าใจข้อจำกัดของกฎหมาย และเพื่อสร้างสภาวะที่เหมาะสมและปลอดภัยต่อผู้ใช้อาคารเคารพสิทธิของเพื่อนบ้าน ชุมชน และเมือง การทำตามกฎหมายจะช่วยให้เมืองน่าอยู่ ผู้ใช้สบายกาย เจ้าของก็สบายใจ แล้วยังส่งผลดีต่อการขายกิจการต่อในอนาคตด้วย

อ่านเพิ่มเติมไอเดีย รีโนเวตโรงแรม-โฮสเทได้ที่นี่ > รีโนเวตตึกแถวเก่าให้เก๋าเท่ทำเงิน กับ 5 Hostel ใจกลางกรุงเทพฯ

หนังสือแนะนำ “คู่มือกฎหมาย ใช้บ่อย” โดยสมาคมสถาปนิกสยามฯผู้เขียน อาจารย์คมกฤช ชูเกียรติมั่น(พิมพ์ครั้งแรก 2556) สรุปเนื้อหาแต่ละเรื่องเปรียบเทียบกับข้อกฎหมายพร้อมข้อสังเกต และภาพประกอบที่เข้าใจง่าย

---

เรื่อง ปิติรัตน์ ยศวัฒน และพรพรหม แม้นนนทรัตน์
ภาพประกอบ คณาธิป
เรียบเรียง Parichat K.