ซื้อที่ดินติดสัญญา ภาระจำยอม ผู้ซื้อยกเลิกสัญญาได้หรือไม่?

ภาระจำยอม

         หลังจากที่ดิฉันเล่าเรื่อง ปัญหาที่ดินตาบอด ไปแล้วนั้น ก็มีผู้อ่านหลายท่านสนใจสอบถามและแลกเปลี่ยนความคิดเห็นต่อกันมากมาย มีประเด็นหนึ่งที่พูดถึงต่อเนื่องจากเรื่องทางจำเป็นคือเรื่อง “ภาระจำยอม”

ซึ่งดิฉันเห็นว่าเรื่อง ภาระจำยอม น่าสนใจจึงนำมาเล่าสู่กันฟังในครั้งนี้

เรื่องมีอยู่ว่าผู้อ่านท่านหนึ่งสอบถามมาว่า “ ผมซื้อบ้านเเละที่ดินจากผู้ขายมา ต่อมาเจ้าของที่ดินข้างเคียงก็ได้นำหนังสือสัญญามาอ้างว่า เขาได้ตกลงกับผู้ขายก่อตั้ง ภาระจำยอม โดยผู้ขายจะต้องให้เค้าเดินผ่านที่ดินเพื่อออกสู่ถนนใหญ่ได้ตลอดไป เเม้จะมีการโอนที่ดินไปกี่ทอดก็ตาม ผู้ซื้อก็ต้องยินยอมให้ใช้ทางเดินผ่านที่ดินดังกล่าวด้วย ซึ่งผมไม่ทราบข้อตกลงตามสัญญานี้มาก่อนเลย ผู้ขายก็ไม่ได้บอกผมเช่นกัน อยากทราบว่า ผมต้องให้เจ้าของที่ดินข้างเคียงเดินผ่านที่ดินของผมหรือไม่ หรือผมควรทำอย่างไรครับ”

ตามประมวลกฎหมายเเพ่งเเละพาณิชย์ ผู้ทรงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินย่อมมีสิทธิ์เต็มที่เหนือทรัพย์สินของตน เเต่มีบางกรณีที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ต้องถูกจำกัดสิทธิ์ในการใช้ทรัพย์สินของตนอันเกิดจากภาระจำยอมค่ะ กล่าวคือ เจ้าของทรัพย์หรือที่กฎหมายเรียกว่า ภารยทรัพย์ ต้องยอมรับกรรมบางอย่าง ซึ่งกระทบกระเทือนต่อการใช้สิทธิ์ของตนในทรัพย์นั้น หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิ์บางอย่างซึ่งตนมีอยู่ เพื่อประโยชน์ของเจ้าของที่ดินข้างเคียงหรือที่เรียกว่าสามยทรัพย์ ยกตัวอย่างในกรณีทางเดินภาระจำยอมนั้น เจ้าของภารยทรัพย์ก็ต้องจำยอมให้เจ้าของที่ดินสามยทรัพย์เดินผ่านที่ดินของตน โดยเจ้าของที่ดินภารยทรัพย์จะอ้างความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินห้ามมิให้เดินผ่านทางภาระจำยอมไม่ได้ค่ะ ทั้งที่ตามประมวลกฎหมายเเพ่งเเละพาณิชย์ มาตรา 1387 บัญญัติไว้

การที่เจ้าของที่ดินข้างเคียงกับผู้ขายได้ตกลงกันทำสัญญาก่อให้เกิดสิทธิ์ในการใช้ทางเดินภาระจำยอม เป็นการที่เจ้าของที่ดินข้างเคียงได้ภาระจำยอมทางนิติกรรม ซึ่งถ้าได้จะมีผลบริบูรณ์ตามกฎหมายคือ สามารถยกสิทธิ์ขึ้นกล่าวอ้างต่อบุคคลใดก็ได้นั้น จะต้องทำเป็นหนังสือเเละจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย ตามมาตรา1299 เเต่ในกรณีของคุณนั้น ผู้ขายกับเจ้าของที่ดินข้างเคียงเพียงทำเป็นหนังสือสัญญากันโดยมิได้นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สิทธิของเจ้าของที่ดินข้างเคียงในการเดินบนทางเดินภาระจำยอมจึงไม่บริบูรณ์ตามกฎหมาย มาตรา1299 เเต่คงใช้บังคับกันได้ระหว่างเจ้าของที่ดินข้างเคียงกับผู้ขายซึ่งเป็นคู่สัญญากันเท่านั้น ไม่มีผลผูกพันบุคคลภายนอกด้วย

เมื่อต่อมาผู้ขายได้โอนที่ดินซึ่งเป็นภารยทรัพย์ คุณผู้ซึ่งอยู่ในฐานะผู้รับโอนทรัพย์จึงถือเป็นบุคคลภายนอก ไม่ได้รู้เห็นสัญญาให้สิทธิในการใช้ทางเดินภาระจำยอมดังกล่าว คุณจึงไม่ต้องรับหน้าที่เเละความรับผิดชอบต่างๆของผู้ขายเดิมไปด้วย ดังนั้นคุณจึงไม่มีหน้าที่ตามกฎหมายที่จะต้องจดทะเบียนภาระจำยอมหรือเปิดทางเดินให้เเก่เจ้าของที่ดินข้างเคียงเเต่อย่างใดค่ะ