บ้านและสวนคลายข้อสงสัย หยิบกระทู้พันทิปที่ถามกันเกี่ยวกับเรื่องบ้าน และเรื่องสวน ซึ่งในสัปดาห์นี้มีปัญหาหนึ่งที่น่าสนใจ ดังนี้
บ้านมือสอง ควรซื้อไหม?
จากคำถาม : ถ้าเป็นรถคงไม่กล้าซื้อรถมือสอง เพราะไม่รู้ประวัติ แต่ถ้าเป็นบ้านคิดว่าควรซื้อไหมครับ ขอคำแน่ะนำหน่อยครับ กำลังจะหาซื้อบ้าน ขอบคุณมากครับ
ที่มา : https://pantip.com/topic/35273856
คลายข้อสงสัย : การมองหา บ้านมือสอง สักหลังหรือทำเลสำหรับสร้างบ้านจึงเป็นเรื่องที่ต้องค้นหาข้อมูลอย่างดีที่สุด ทุกวันนี้เราเข้าถึงข้อมูลต่างๆ ได้อย่างง่ายดายเพียงปลายนิ้วสัมผัส โดยเฉพาะจากทางอินเทอร์เน็ต แต่ปัญหาคือแหล่งข้อมูลเหล่านั้นมีความน่าเชื่อถือเพียงใด
ซึ่งเราสามารถซื้อกับเจ้าของโดยตรง ซื้อผ่านนายหน้า แต่ปัจจุบันมีบริษัทที่คุณสามารถหาบ้านมือสองที่มีความน่าเชื่อถือได้ คือ บริษัทบริหารสินทรัพย์สุขุมวิท จำกัด(Sukhumvit Asset Management Co., Ltd.)หรือเรียกง่ายๆว่า SAM เป็นบริษัทที่ช่วยจัดการกับทรัพย์สิน หนี้เสีย ที่ดินรกร้าง บ้านมือสอง ฯลฯ ให้พร้อมขายและสร้างประโยชน์ให้สังคมได้ต่อไป และด้วยความที่ SAM มีฐานะเป็นรัฐวิสาหกิจที่ช่วยแก้ไขปัญหาสินทรัพย์ด้อยคุณภาพในระบบเศรษฐกิจของไทยจึงมีหลักเกณฑ์ในการพิจารณาและข้อปฏิบัติที่ชัดเจนและน่าเชื่อถือได้
โดยสามารถเข้าไปที่เว็บไซต์ www.sam.or.th แล้วลองคลิกที่หน้า “ทรัพย์สินพร้อมขาย”(NPA) คุณจะพบสารบัญของอสังหาริมทรัพย์มือสองที่พร้อมขาย มีตั้งแต่บ้านมือสองที่ดินเปล่า ปั๊มน้ำมัน ไปจนถึงธุรกิจห้างร้าน โดยสามารถกำหนดการค้นหาได้ด้วยตัวคุณเอง ทั้งลักษณะของสินทรัพย์ ราคา ทำเล และสังคมรอบข้าง บริษัทได้แจ้งรายละเอียดของสินทรัพย์ไว้อย่างชัดเจน
รู้ประวัติข้อมูลบ้าน
หลังจากได้บ้านตามที่หมายตาแล้ว เราควรสอบด้วยว่าบ้านที่เราเล็งไว้เข้าข่ายหัวข้อต่อไปนี้หรือไม่
- บ้านอยู่ในพื้นที่เวนคืนเพื่อสร้างทางด่วนหรือไม่ สามารถตรวจสอบได้กับการทางพิเศษแห่งประเทศไทย
- บ้านอยู่ในพื้นที่เวนคืนตัดถนนหรือไม่ ในเขตกรุงเทพฯสามารถตรวจสอบกับกรุงเทพมหานครหรือกรมโยธาธิการ กรณีต่างจังหวัดสอบถามได้จากเทศบาลจังหวัดหรือกรมทางหลวง ขึ้นอยู่กับประเภทถนนว่าเป็นทางหลวงแผ่นดิน ทางหลวงจังหวัด หรือทางหลวงท้องถิ่น
- ตรวจสอบการชำระค่าสาธารณูปโภคต่างๆ เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ ว่าเจ้าของบ้านเดิมค้างชำระหรือไม่ ด้วยการนำสัญญาจะซื้อจะขายไปตรวจสอบได้ที่สำนักงานเขตประปาและสำนักงานเขตไฟฟ้าในเขตนั้นๆ
- ตรวจสอบโฉนดที่ดินว่าถูกต้องหรือไม่ ด้วยการนำสัญญาจะซื้อจะขายไปตรวจสอบได้ที่สำนักงานเขตที่ดินในเขตนั้นๆ
- ตรวจสอบว่าบ้านมีใบอนุญาตก่อสร้างหรือไม่ บ้านสร้างผิดแบบหรือผิดเงื่อนไขการขออนุญาตหรือไม่ หรือมีการต่อเติมเพิ่มจากแบบที่ขออนุญาตหรือไม่ เพราะหากเจ้าของเดิมสร้างผิดแบบที่ขออนุญาต แล้วสำนักงานเขตมาตรวจพบเมื่อเราซื้อบ้านไปแล้ว ทางเขตมีอำนาจให้เรารื้อถอนบ้านได้ และหากเจ้าของอ้างว่าไม่มีใบอนุญาตเดิมมาให้ดู เราก็สามารถถ่ายภาพบ้านหลังนั้นและนำเลขทะเบียนบ้านไปสอบถามกับหัวหน้างานโยธาเขต (กทม. ) หรือกองช่างของเขตเทศบาล ว่าบ้านหลังนี้มีการสร้างผิดแบบหรือมีคดีความอยู่หรือไม่
การตรวจสภาพบ้านมือสอง
ระหว่างขั้นตอนการตรวจเช็คสภาพโครงสร้างบ้าน เราควรหาวิศวกรหรือสถาปนิกผู้เชี่ยวชาญมาร่วมตรวจสอบด้วยทุกครั้ง สำหรับการตรวจสอบสภาพความแข็งแรงของบ้าน ขอแบ่งเป็นหัวข้อจากภายนอกสู่ภายในบ้านตามลำดับดังนี้
1. ตรวจสภาพภายนอกบ้าน
- วิเคราะห์สภาพบริเวณรอบๆบ้านว่ามีการทรุดตัวมากน้อยแค่ไหน อาจสังเกตได้จากลานจอดรถหรือลานซักล้าง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงสร้างแผ่นพื้นวางบนดิน เพื่อเช็คการทรุดตัวของสภาพดินในบริเวณนั้น
- สังเกตว่าน้ำฝนจากอาคารข้างเคียงสามารถไหลเข้ามาในบริเวณบ้านได้หรือไม่ มีต้นไม้ใหญ่ยื่นเข้ามาบังแดดหรือมีระบบรากชอนไชที่สามารถดันกำแพงบ้านเสียหายหรือไม่
- เช็คที่ตั้งของบ้านว่าอยู่ในที่ลุ่มน้ำท่วมหรือไม่ และมีระดับต่ำกว่าถนนหน้าบ้านแค่ไหน เพื่อตรวจเช็คความเสี่ยงในการเกิดปัญหาน้ำท่วมบ้าน
- ตรวจเช็คว่าอาคารข้างเคียงมีการขุดบ่อหรือสระใกล้บ้านจนอาจทำให้บ้านทรุดพังได้หรือไม่ หรือหากอาคารข้างเคียงมีการถมดินสูงกว่าระดับพื้นในบ้านมาก ก็อาจทำให้รั้วหรือตัวบ้านถูกดินจากฝั่งอาคารข้างเคียงดันจนเกิดความเสียหายได้เช่นกัน
- ตรวจเช็คหลังคาบ้านว่ามีน้ำฝนรั่วซึมเข้าบ้านหรือไม่ เริ่มจากการสังเกตฝ้าเพดานภายในบ้านว่ามีอาการบวมพอง หรือมีคราบน้ำซึมหรือไม่ แล้วทดลองฉีดน้ำบนหลังคาบริเวณนั้นเพื่อตรวจเช็คว่าหลังคายังรั่วอยู่หรือไม่
- ตรวจเช็คสภาพสีบนผนังของบ้านว่ามีร่องรอยด่างบวมเนื่องจากมีน้ำฝนหรือน้ำจากห้องน้ำไหลซึมเข้ามาในผนังหรือไม่
2. ตรวจสอบงานระบบ
- ตรวจระบบประปาว่ามีการรั่วซึมของน้ำบริเวณผนังและใต้พื้นห้องน้ำหรือไม่ พร้อมกับทดลองปิดก๊อกน้ำในบ้านทุกจุด แล้วตรวจว่ามิเตอร์น้ำยังเดินอยู่หรือไม่ หากมิเตอร์ยังเดินอยู่อาจเป็นเพราะอุปกรณ์ในถังพักโถสุขภัณฑ์เสื่อม ให้เปลี่ยนใหม่แล้วตรวจเช็คอีกครั้ง ถ้ามิเตอร์น้ำยังเดินอยู่อีก สันนิษฐานได้ว่าระบบท่อน้ำประปาอาจจะรั่ว
- ตรวจเช็คระบบไฟฟ้า สังเกตสายไฟว่าเสื่อมคุณภาพหรือไม่ หากฉนวนหุ้มสายไฟฟ้ามีรอยแตกหรือกรอบควรเปลี่ยนใหม่ทั้งชุด โดยอาจเจรจาให้เจ้าของบ้านช่วยเปลี่ยนให้
3. ตรวจสภาพโครงสร้างอาคาร
- สังเกตภาพรวมของตัวบ้านว่าอยู่ในแนวดิ่งตั้งฉากกับพื้นหรือไม่ โดยเฉพาะโครงสร้างเสาและคานรับน้ำหนักบ้านจะต้องไม่แอ่นหรือเอียงไปข้างใดข้างหนึ่ง
- ตรวจหารอยร้าวในคานและเสา หากพบว่าเป็นรอยร้าวที่เกิดกับเนื้อคอนกรีตซึ่งเป็นโครงสร้างข้างในของเสาและคาน ไม่ใช่แค่รอยร้าวของปูนฉาบที่ผิวหน้า ควรเรียกวิศวกรผู้เชี่ยวชาญมาช่วยตรวจสอบไม่ว่าในกรณีใด เพื่อความปลอดภัย เนื่องจากเสาและคานเป็นโครงสร้างหลักที่รับน้ำหนักของบ้าน
- สังเกตลักษณะรอยแตกร้าวบนพื้นภายในบ้านว่าเป็นรอยร้าวที่ส่งผลต่อความแข็งแรงของโครงสร้างอาคารหรือไม่ หากเป็นบ้านสองชั้นอาจจำเป็นต้องรื้อฝ้าเพดานเพื่อตรวจเช็คให้แน่ใจว่าท้องพื้นชั้นบนมีรอยร้าวด้วยหรือไม่ เพราะพื้นบ้านส่วนใหญ่มักจะมีวัสดุปิดผิวเพื่อตกแต่งพื้น จนอาจทำให้ไม่สามารถมองเห็นรอยร้าวบนพื้นได้ หรือหากมีรอยแตกร้าวก็อาจเป็นเพียงรอยร้าวของผิววัสดุตกแต่งพื้นเท่านั้น
เรื่อง : Larcengraph NANA Pongprasit และ Gott
